Dans la continuité du projet de loi Climat et Résilience, l’Etat français envisage d’atteindre « la neutralité carbone » d’ici 2050. Le secteur du bâtiment représente près de 45% des consommations d’énergies et 25% des émissions de gaz à effet de serre. Après la réforme du DPE qui est devenu opposable et les locations de résidence principale qui vont prochainement faire l’objet de mesures restrictives, une nouvelle obligation va faire son apparition : l’obligation de réaliser un audit énergétique pour les logements considérés comme « passoires thermiques » dès le 01 septembre 2022.
Si depuis la crise sanitaire l’inflation a fait son retour, de nombreux français étaient déjà impactés par la hausse des prix de l’énergie, notamment du gaz et de l’électricité. Afin de faire face à la « surconsommation » des logements, il est donc impératif de rénover son bien afin de réduire sa consommation.
En France, 4,8 millions de résidences principales sont considérées comme des passoires thermiques. Le secteur du logement est le 2ème secteur responsable des gaz à effet de serre après celui du transport. Si dans le neuf l’Etat réglemente les nouvelles constructions via la réglementation RE2020, le marché immobilier de l’ancien restait alors quasiment libre. Malgré tout, dans les prochaines années, l’État va écarter du parc locatif les logements les plus énergivores.
Qu’est ce qu’un audit énergétique ?
L’audit énergétique est un audit qui a pour fonction d’évaluer les consommations énergétiques de votre logement. En plus de l’analyse des performances de votre logement et donc de son impact énergétique, l’audit énergétique permet de définir les différents travaux à réaliser en vue d’améliorer ses performances. S’il peut paraître proche du diagnostic de performance énergétique (DPE) qui permet, lui aussi, d’établir un bilan thermique, l’audit énergétique est une étude plus poussée et offre donc des résultats plus précis.
Il ne peut être réalisé que par des professionnels certifiés et qualifiés par un organisme indépendant. Cela peut donc être un bureau d’études mais aussi un diagnostiqueur qui aurait validé les formations et obtenu les certifications nécessaires.
L’auditeur devra, dans le cadre de sa mission, dresser une sorte d’état des lieux détaillé des performances énergétiques de votre bien immobilier. L’audit va permettre d’identifier les déperditions thermiques et les éventuelles pathologies du bâtiment.
Par la suite, deux plans d’action avec les travaux à entreprendre sont proposés au propriétaire. Le premier est un plan de rénovation en plusieurs étapes. Les travaux réalisés devront permettre le gain d’au moins une classe énergétique pour la première étape afin d’atteindre au moins la note E au DPE. Une deuxième série de travaux pour obtenir au minimum la classe C pour l’étape intermédiaire et enfin la note minimale de B pour l’étape finale.
L’autre alternative est un bouquet de travaux permettant d’atteindre à minima la classe B, en une seule étape.
S’il est impossible d’atteindre la note finale B en raison des caractéristiques techniques, architecturales, et / ou pour le coût disproportionné des travaux, le propriétaire pourra bénéficier d’une tolérance. Il devra dans ces circonstances, à minima obtenir :
- la note de C pour les logements notés E avant travaux
- la note de D pour les logements notés F avant travaux
- la note de E pour les logements notés G avant travaux
Contrairement au DPE, dont la validité est de 10 ans, celle de l’audit énergétique est de seulement 5 ans.
Quel est le coût de l’audit énergétique ?
Les prix de l’audit énergétique ne sont pas réglementés. L’auditeur fixe donc librement ses prix. Si habituellement ils débutent à partir de 500 €, les prix peuvent atteindre la somme de 1000 € pour une maison en fonction de la complexité de la tache à accomplir.
En raison du coût élevé de l’audit énergétique et afin d’inciter les particuliers à le réaliser et d’effectuer des travaux de rénovation, il peut être pris en charge, pour tout ou partie, par l’État sous conditions. En effet, le dispositif MaPrimeRenov’ propose une aide allant jusqu’à 500 euros. Si quasi tous les propriétaires sont éligibles au financement, il est évolutif en fonction de vos ressources. Selon MaPrimeRenov’, la prise en charge est de 500 euros pour les revenus très modestes (catégorie Bleue), 400 euros pour les revenus modestes (Jaune), 300 euros pour les revenus intermédiaires (Violette). Seul les propriétaires aux revenus élevés ne sont pas éligibles (catégorie Rose).
Une obligation dès le 1er septembre prochain…
Afin de laisser le temps nécessaire à la profession de s’adapter et de se former, Emmanuelle Wargon, l’ancienne ministre déléguée au logement, après concertation avec les professionnels du secteur, avait retardé l’entrée en vigueur de l’obligation de réaliser un audit énergétique, initialement prévu au 01 janvier 2022. En effet, l’État estimant le surcroit d’activité à 10000 audits par mois, la date du 1er janvier ne pouvait permettre aux professionnels de se former dans de bonnes conditions.
D’ailleurs la ministre déclarait : « plutôt que de se mettre dans une impasse, avec un nombre insuffisant d’auditeurs formés, nous avons proposé de repousser l’entrée en vigueur de l’obligation ».
C’est donc dans le cadre de la loi Climat et Résilience qu’ un décret est publié au journal officiel le 4 mai 2022. Il concerne l’obligation de réaliser un audit énergétique pour toute vente d’une maison ou immeuble détenu en mono propriété considéré comme passoire thermique.
Le calendrier d’obligation est établie en fonction de la note obtenue lors de la réalisation du DPE et de la localisation du bien.
Concernant la France métropolitaine, l’obligation entrera en application:
- le 01 septembre 2022 pour les logements notés F et G
- le 01 janvier 2025 pour les logements notés E
- le 01 janvier 2034 pour les logements notés D
Pour les territoires Outre-Mer ( Guyane, Guadeloupe, Martinique, Mayotte et la Réunion), un délai supplémentaire est accordé:
- le 01 janvier 2024 pour les logements notés F et G
- le 01 janvier 2028 pour les logements notés E
- le 01 janvier 2034 pour les logements notés D
Les biens en copropriété devront eux aussi réduire leur impact énergétique. Si l’obligation de réaliser un diagnostic est déjà obligatoire pour les copropriétés de plus de 50 lots construites avant 2001, dès qu’elles sont équipés d’un système de chauffage ou de refroidissement collectif, prochainement, ce seront tous les logements en copropriété qui devront, eux aussi, se soumettre à l’obligation de réaliser un diagnostic énergétique. Pour des raisons d’organisation, le calendrier diffère des logements en mono propriété. Elle entrera en vigueur dès le :
- le 01 janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots
- le 01 janvier 2025 pour les copropriétés ayant entre 50 et 200 lots
- le 01 janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots
Depuis la mise en application du nouveau DPE et de la loi Climat et Résilience, le marché immobilier et particulièrement le marché locatif est bouleversé. Les différentes mesures envisagées par le gouvernement, bien que nécessaires au vu du réchauffement climatique, impactent le marché immobilier locatif. S’il est certes contraignant et coûteux, l’audit énergétique n’en reste pas moins un outil qui peut s’avérer efficace dans la lutte contre les changements climatiques.
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