Comment déclarer ses revenus fonciers ?

Comme chaque année, les propriétaires bailleurs sont tenus de payer l’impôt sur leurs revenus fonciers. Si depuis 2019 le revenu à la source a été mis en place, les propriétaires ne sont pas dispensés de réaliser la déclaration de revenus annuels.

Vous êtes propriétaire d’un patrimoine immobilier et décidez de mettre en location un ou plusieurs logements. Vous êtes donc redevable de l’impôt sur le revenu. Si les revenus locatifs s’ajoutent aux autres revenus professionnels tels que les salaires, les pensions de retraite ou les Bénéfices Non commerciaux (BNC), selon que votre logement est loué vide ou meublé, les revenus locatifs ne sont pas déclarés dans la même catégorie.

La location non meublée.

Les revenus issus de la location non meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes de déclaration sont possibles.

Le régime micro-foncier.

Si les revenus fonciers sont inférieurs à 15000 euros (hors charges), vous serez soumis au régime micro-foncier. En plus d’une déclaration simplifiée, le bailleur a droit à un abattement de 30%. En contre-partie, aucune charge ne peut être déduite des loyers perçus.

Exemple : un appartement est loué 800 euros mensuels, soit 9600 euros annuels. La base imposable est donc de 9600 – 2880 (abattement de 30%) = 6720 euros.

Le régime réel.

Si les revenus fonciers sont supérieurs à 15000 euros (hors charges), vous serez soumis au régime du réel. Contrairement au régime micro-foncier, il n’y a pas d’abattement possible. Après avoir comptabilisé vos loyers hors charges annuels, vous pouvez déduire toutes les charges au montant réel, sous justificatifs, comme les travaux, les charges de copropriété ou la taxe foncière.

En cas de déficit, celui-ci pourra être déduit des autres revenus à hauteur de 10700 euros maximum. Le surplus sera lui reporté pendant 10 ans et déduit des futurs loyers.

Le propriétaire bailleur peut opter pour le régime réel même si les loyers annuels sont inférieurs à 15000 euros. En effet si ses charges sont supérieures à l’abattement de 30%, il lui est préférable d’opter pour ce régime. Attention tout de même, l’option sera irrévocable pendant 3 ans.

Si le bailleur a fait l’acquisition d’un bien immobilier sous un régime fiscal particulier (monuments historiques…), le régime réel lui est imposé.

La location meublée

Les revenus issus de la location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriel et Commerciaux (BIC). Là aussi, deux régimes de déclaration sont possibles : le régime micro-BIC et le régime du bénéfice réel.

Cependant, à la différence de la location en nu, il faut distinguer deux catégories de loueurs : les professionnels et les non professionnels.

Vous serez qualifié de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) si ces deux conditions sont remplies :

• les recettes annuelles (loyers perçus) de l’ensemble du foyer fiscal sont supérieures à 23000 euros sur l’année civile
• ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal pour les catégories traitements et salaires, BIC (autre que la location meublée), bénéfices agricoles et Bénéfices Non Commerciaux (BNC)

Le régime du micro-BIC

Ce régime s’applique de plein droit si les loyers annuels, charges comprises, sont inférieurs à 72600 euros (172600 euros pour les chambres d’hôtes et locations meublées de tourisme). Le bailleur a droit à un abattement de 50% (71% pour les chambres d’hôtes et locations meublées de tourisme). En contre-partie, aucune charge ne peut être déduite des loyers perçus.

Exemple : un appartement est loué 1000 euros mensuels, charges comprises, soit 12000 euros annuels. La base imposable est donc de 12000 – 6000 (abattement de 50%) = 6000 euros.

Le régime du bénéfice réel

A la différence du régime micro-BIC, le régime du réel permet de déduire l’ensemble des charges de votre logement (travaux, assurance…). Par contre, vous ne pourrez pas bénéficier de l’abattement.

En cas de déficit, celui ci pourra être reporté pendant 10 ans. Par contre, contrairement aux revenus fonciers, il ne pourra pas être déduit des autres revenus.

Le propriétaire bailleur peut opter pour le régime réel même si les loyers annuels sont inférieurs à 72600euros. En effet, si ses charges sont supérieures à l’abattement de 50%, il lui est préférable d’opter pour ce régime. Attention tout de même, l’option sera irrévocable pendant 2 ans et reconduite tacitement par période de 2 ans.

Bien que la déclaration de revenus puisse sembler, au premier abord, compliquée, elle reste à la portée de tous pour les cas les plus simples. Le recours à un professionnel qualifié est toutefois recommandé pour les situations les plus complexes.

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