HCSF: vers un assouplissement des conditions de crédits immobiliers ?
Quasi jour pour jour après les recommandations du HCSF de resserrer les conditions d’octroi de crédits immobiliers, Bruno Le Maire, Ministre des Finances, nous surprend en annonçant un assouplissement des mesures. Mais qu’en est il vraiment ?
Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) à été créé en juillet 2013 dans le cadre de la loi de séparation et de régulation bancaire. L’article L.631-2-1 du Code Monétaire et Financier précise que le HCSF est l’autorité chargée « d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but de préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique. »
Les recommandations du HCSF
C’est en décembre 2019 que le HCSF recommande aux établissements de crédit et aux sociétés de financement de faire preuve de prudence. Ils doivent prendre en considération de nouveaux critères pour financer leurs clients :
un effort d’endettement ne dépassant pas les 33%
une durée d’emprunt inférieur à 25 ans
Afin que l’impact sur la production bancaire ne soit pas trop lourd, les banques pourront déroger à ces recommandations pour 15% de leur production de crédits.
Selon le HCSF « il ne s’agit pas d’empêcher les ménages de financer l’achat d’un logement, mais de mettre fin aux dérives. »
En plus de la crise sanitaire de la COVID-19, les conséquences des recommandations du HCSF se font rapidement ressentir. Les investisseurs locatifs en sont les premières victimes. En effet, souvent déjà propriétaires de leur résidence principale, ils dépassent allègrement les 33% d’effort d’endettement. D’autant plus que sur un plan fiscal, les intérêts d’emprunts étant déductibles, ils empruntent principalement sans apport et sur des durées longues. Autre victime de ce durcissement des conditions de crédits : les ménages aux faibles revenus. Ils ont les plus grandes difficultés à se faire financer en raison de la durée des prêts limités à 25 ans et de la faiblesse de leur apport. Jean Marc Villon, directeur de l’organisme de caution bancaire Crédit Logement, constate « une baisse des emprunteurs les plus modestes ».
Les professionnels de l’immobilier en alerte
Que ce soit le secteur bancaire, distributeur de crédit, ou le secteur de la vente, agents immobiliers et constructeurs, le diagnostic est le même. Un durcissement des conditions d’octroi de crédit, en plein confinement et crise de coronavirus, est un risque majeur de blocage du marché immobilier dans son ensemble.
La FNAIM et le SNPI, les deux principales fédérations d’agences immobilières, et l’APIC, Association des Professionnels des Intermédiaires en Crédit, ont adressé conjointement un courrier à Bruno Le Maire. Le constat est clair : « les recommandations du HCSF ont participé à crisper le marché en bloquant le financement des projets de certaines catégories de profils. »
En juin dernier, malgré une pression grandissante de tous les acteurs du logement, le HCSF tient bon et renouvelle ses préconisations de décembre 2019. Sa ligne de conduite reste la même vu qu’ «une partie de la production pourra s’écarter des critères recommandés […] jusqu’à 15% de la production trimestrielle de nouveaux crédits. »
Un revirement du HCSF inattendu ?
En Octobre 2020, le HCSF maintient une nouvelle fois ses recommandations malgré une pression grandissante et maintient la pression sur les conditions d’octroi de crédits immobiliers. Un mois auparavant, Alain Dinin, président du promoteur Nexity, affirmait : « socialement, politiquement, c’est une erreur de ne pas penser à permettre aux gens à revenus modestes de se loger ».
Pourtant, en ce 17 décembre 2020, Bruno Le Maire qui préside le HCSF, indique un assouplissement des conditions d’octroi de crédit. :
l’effort d’endettement est augmenté jusqu’à 35% au lieu de 33%
la durée de prêt est allongée à 27 ans au lieu de 25 ans
20% de la production de crédit pourra s’affranchir de ses mesures au lieu de 15%
Attention tout de même à rester vigilent. Si ces nouvelles mesures semblent faciliter l’octroi de crédits, la production ne va pas drastiquement changer. Par exemple, la durée de prêt allongée à 27 ans ne concerne en réalité que les logements neufs ou en rénovation. En effet, l’augmentation de deux ans n’est en réalité que le différé de crédit, période où on ne rembourse pas son prêt, le temps de la construction.
Si pour Jean Marc Torrillion, président de la FNAIM, « cette inflexion était indispensable pour ne pas prendre le risque de bloquer la machine »,
l’impact réel de ces nouvelles mesures ne portera ses fruits que dans les prochains mois.
Autre information capitale, Bruno Le Maire précise que « les recommandations du HCSF deviendront contraignantes à l’été 2021 ».
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