En cette période de forte inflation, en tant que propriétaire d’un appartement ou d’une maison que vous avez mis en location, il vous est possible, sous certaines conditions de revoir votre loyer à la hausse. Clauses dans le bail ? Plafonnement ? IRL ? Attardons nous sur ces nombreux points juridiques à connaître.
Vous être propriétaire bailleur et avez donc un logement mis en location. A condition que votre contrat de bail le prévoit, il vous est possible, chaque année, de procéder à une hausse du loyer de votre locataire en respectant certaines conditions. Toutefois la révision du loyer est limitée selon l’IRL.
Qu’est ce que l’IRL ?
L’IRL est l’Indice de Référence des Loyers. Il représente la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution de l’indice des prix à la consommation. Sont exclus de cet indice l’évolution des prix du tabac et des loyers. Il est publié, chaque trimestre, par l’institut national de la statistique INSEE. Si ces dernières années, l’IRL évolue à la hausse, il n’est pas impossible que l’indice chute en cas de baisse des prix à la consommation. L’IRL sert de base pour la révision des loyers des logements, qu’ils soient loués vides ou meublés. C’est donc cet indice qui fixe la hausse maximum annuelle que le propriétaire bailleur peut appliquer au loyer de son locataire.
A titre d’exemple, le 13 juillet dernier, l’IRL du 2ème trimestre, publié par l’INSEE, était de 135,84. Au deuxième trimestre 2021, il était de 131,12 soit une hausse importante de 3,60 % sur un an. A noter que l’IRL du trimestre précédent démontrait déjà une hausse de 2,48 % ce qui confirme la forte inflation des prix ressentie par les français ces derniers mois.
Comment augmenter le loyer de son locataire ?
Comme on a pu le voir, il est tout à fait possible pour un propriétaire bailleur de réviser le loyer appliqué à son locataire. Toutefois, la révision du loyer se fait sous certaines conditions.
Tout d’abord, afin de pouvoir revoir le loyer à la hausse, le propriétaire doit avoir prévu, expressément dans le bail, la clause de révision du loyer. En cas d’absence de celle-ci, la revalorisation du loyer via l’IRL ne sera pas permise.
De plus, la révision annuelle du loyer, bien que prévue dans le bail, n’est pas automatique. La demande devra être réalisée, à l’initiative du propriétaire, chaque année, via courrier simple adressé au locataire. Cependant, il reste préférable de la transmettre via lettre recommandée avec accusé de réception afin d’éviter tout litige.
Il est donc d’autant plus important d’insérer la clause de révision des loyers dans le bail même si vous n’envisagez pas dans les prochaines années d’appliquer de hausse de loyer. En effet, la révision du loyer n’étant pas automatique, le bailleur peut y renoncer, notamment en cas d’IRL négatif qui entraînerait une baisse du loyer.
En plus d’indiquer le nouveau loyer appliqué, le courrier devra indiquer le calcul effectué via l’IRL. A noter qu’il est inutile de signer un avenant au bail entre le propriétaire et le locataire.
Cas d’exclusion
Bien que vous ayez prévu la clause de révision du loyer dans votre bail, il peut arriver que la revalorisation ne soit pas possible.
Premièrement, la hausse de loyer n’est plus possible pour les logements considérés comme passoires thermiques. En effet, depuis le 24 aout dernier, tous les logements dont le DPE est F ou G ne pourront plus voir leur loyer augmenter que ce soit lors de la signature d’un nouveau bail ou en cours de bail même si une clause de révision était inscrite.
De plus,L’IRL ne s’applique que pour les baux soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Les baux régis par la loi 48 et les logements HLM sont exclus du dispositif et se réfèrent à des hausses de loyers spécifiques.
Quel IRL choisir et quand appliquer la révision du bail ?
Dans la plupart des situations, la date de l’indice à prendre en compte dans la revalorisation de votre loyer est la date indiquée dans le bail signé par le bailleur et le locataire. Toutefois, il arrive que la clause de révision du loyer soit écrite dans le bail mais que la date soit absente. Dans ce cas précis, il faudra, tout simplement, tenir compte de la date du dernier IRL publié à la signature du bail. Concrètement si votre bail a été signé le 10 juillet 2020, c’est l’IRL du 2eme trimestre 2020, soit le dernier publié à la date de signature du bail, qui fera référence à la future révision de loyer.
Si auparavant la loi permettait une rétroactivité de 5 ans pour réviser votre loyer, depuis la loi ALUR de 2014 le bailleur ne dispose plus que d’une seule année pour appliquer la hausse de loyer à compter de la date prévue au bail. Si le délai est écoulé, la révision est perdue et ne pourra être utilisée les années suivantes. De plus, seuls les loyers postérieurs à la date de la demande se verront appliquer la hausse de loyer. Il est donc préférable d’envoyer votre demande au locataire dès la date prévue au bail même si vous disposez d’un délai d’une année.
Comment calculer la hausse de loyer ?
Afin de calculer le montant de l’augmentation de loyer maximum, le propriétaire bailleur doit, dans un premier temps, prendre connaissance des éléments suivants : montant du loyer actuel, le dernier IRL du trimestre de référence et l’IRL du même trimestre de l’année précédente.
Le calcul se présente de la manière suivante : nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL / IRL du même trimestre de l’année précédente.
A noter que l’IRL ne prend en compte que le loyer hors charges. Les charges de copropriétés en sont donc exclues.
CALCULEZ L’AUGMENTATION DE VOTRE LOYER
Prenons un exemple :
Un bail signé le 1er mai 2021, avec un loyer mensuel hors charges de 600 euros. Le loyer pourra être réévalué au 1er mai 2021.
Le nouvel indice publié est celui du 1er trimestre 2022 soit 133,93.
Le dernier indice publié à la signature du bail est celui du 1er trimestre 2021 soit 130,69.
Au 1er mai 2022, le loyer pourra être réévalué à hauteur de : 600 x 133,93 / 130,69 = 614,87.
L’augmentation de loyer maximum sera donc de 14,87 euros, soit une hausse de 2,48 %
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