L’encadrement des loyers aura fait coulé beaucoup d’encre. Initialement lancé à Paris puis à Lille, il sera rapidement retoqué par la justice. C’est en juillet 2019 qu’il a fait son grand retour, soit après moins de deux ans d’absence. Cette fois, c’est dans le cadre de la loi ELAN (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) que le dispositif de l’encadrement des loyers est relancé, de façon expérimentale, pour une durée de cinq ans.
En quoi consiste l’encadrement des loyers à la « relocation » ?
L’encadrement des loyers consiste à imposer un loyer maximum à ne pas dépasser au bailleur lors de la « relocation » de son logement. Ce dispositif ne concerne pas toute la France mais seulement 28 agglomérations, toutes situées en zone tendue. Concrètement, lors de la « relocation », le bailleur ne pourra pas augmenter son loyer au nouveau locataire. C’est donc le loyer de la location précédente qui sera imposé au bailleur pour remettre son logement en location.
A noter que les villes de Paris et Lille sont, elles, concernées par un dispositif particulier.
Qu’est qu’une zone tendue ?
Les zones tendues sont les villes où il existe un déséquilibre important entre l’offre de logements mis en location et la demande de logements à louer; entrainant des difficultés importantes pour se loger dans le parc résidentiel existant. Elles représentent 1149 communes regroupées au sein de 28 agglomérations. On y retrouve entre autres les agglomérations d’Ajaccio, Bordeaux, Grenoble, La Rochelle, Lyon, Marseille, Nice, Strasbourg, Toulouse, Paris et Lille.
Savoir si un logement est situé en zone tendue
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Quels sont les logements concernés ?
L’encadrement des loyers ne s’applique pas à l’ensemble du parc immobilier locatif existant. Les logements concernés doivent constituer la résidence principale du locataire. Le bail co-signé par le bailleur et le locataire peut prendre différentes formes : un bail de location nue (3 ans), un bail de location meublé (1 an), un bail étudiant de 9 mois, ou encore un bail mobilité.
Sont donc exclus du dispositif d’encadrement des loyers les logements de fonction, les logements sociaux et les locations de courte durée. Sont également exclus les baux commerciaux et locations de terrain.
Peut on tout de même augmenter son loyer ?
Si le but de l’encadrement des loyers est de freiner la hausse perpétuelle des loyers entre chaque locataire, le dispositif prévoit tout de même des exceptions. Le bailleur peut donc augmenter son loyer en respectant certaines règles. Le dispositif prévoit des cas d’augmentation de loyer possibles :
via l’indice IRL (Indice de Référence des Loyers) :
si le bail locatif n’a pas été révisé sur les 12 derniers mois, le propriétaire pourra réviser son loyer via l’indice IRL lors de la signature du nouveau bail. L’indice IRL fixe les plafonds annuels d’augmentation des baux de location. A titre d’exemple, en octobre 2020 l’indice a augmenté de 0,46%, soit 2,30 euros pour un loyer de 500 euros mensuel hors charges.
via la réalisation de travaux d’amélioration ou de mise en conformité :
Si le bailleur réalise des travaux d’un montant au moins égal à la dernière demi année de loyer, il pourra augmenter son prochain loyer. Le hausse du nouveau loyer ne pourra excéder 15% du coût réel des travaux effectués. Attention, tous les travaux ne sont pas éligibles. Même s’il n’existe pas de liste de travaux, ceux-ci ne doivent pas être des travaux de réparation ou d’embellissement. On peut supposer que des travaux de peinture ne seront pas éligible. A contrario, la mise au norme du réseau d’électricité rentrera dans le cadre des travaux de mise en conformité.
si le loyer est clairement sous évalué :
Si le dernier loyer est anormalement en dessous du marché, le bailleur pourra appliquer une hausse lors de la « relocation » de son logement. Cependant, l’augmentation n’est pas libre et ne devra pas dépasser la moitié de la différence entre l’ancien loyer et les loyers de référence du marché. Par exemple, si l’ancien loyer est de 500 euros alors que le loyer de référence est de 800 euros; le nouveau loyer ne pourra dépasser les 650 euros. Cependant, c’est au propriétaire bailleur de justifier que son loyer est sous-évalué en produisant des exemples de loyers pratiqués dans le secteur.
Tous les logements ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers.
Même si votre logement est situé en zone tendue, il existe des exceptions. Vous pourrez déroger à l’interdiction de hausse de votre loyer dans les cas où :
- Les logements sont mis en location pour la première fois
- Vos logements libres n’ont pas été mis en location depuis plus de 18 mois
- Vos logements ont fait l’objet de rénovation depuis moins de six mois; et le montant des travaux représente au moins la dernière année de loyer
Dans ces trois cas, vous serez libre de fixer le nouveau loyer entre deux locations.
Attention, depuis le 01 janvier 2020, il n’est possible d’augmenter le loyer entre deux locations, après réalisation de travaux, que si la consommation énergétique du logement est inférieure à 331Kwh/m2/an. Il faut donc que l’étiquette énergétique du logement soit comprise entre A et E. Les habitations avec étiquettes F et G en sont donc exclues.
Que risque-t-on en cas de non respect de l’encadrement des loyers ?
Afin d’éviter toute fraude, le bailleur doit indiquer dans le nouveau bail le montant du loyer appliqué à l’ancien locataire. Le nouveau locataire pourra donc constater qu’il n’ y a pas eu d’augmentation non justifiée par des travaux ou que l’ancien loyer n’était pas sous évalué. De plus, les baux de location sont accompagnés d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) avec l’étiquette énergétique du logement. En cas d’augmentation, il pourra donc constater que son futur logement n’est pas classé F ou G; et que l’augmentation de loyer est donc légale.
En cas de hausse de loyer illégale par le bailleur, le locataire est en droit de demander l’application du précédent loyer et le remboursement du trop perçu.
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