Nouveau DPE 2021: comment réagir en tant qu’investisseur ?

Nouveau DPE 2021: comment réagir en tant qu’investisseur ?

Qu’apporte le nouveau DPE 2021 ?

Introduit en 2006, le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est un outil de sensibilisation aux performances énergétiques de votre logement. Il permet d’établir un diagnostic des performances de votre habitation afin de vous sensibiliser à sa consommation. D’une durée de vie de 10 ans, il devra être réalisé pour tous les biens immobiliers habitables lors de leur mise en vente ou en location, excepté pour les logements habités moins de 4 mois dans l’année. Contrairement au diagnostic Carrez, le bailleur ou vendeur doit obligatoirement avoir recours à un diagnostiqueur professionnel certifié pour effectuer le DPE.

Obligatoire pour toute vente ou mise en location, prés de 11 millions de DPE ont été réalisés, soit environ 1/3 du parc de logements français. Plus d’une décennie après son entrée en vigueur, le constat n’est pas des plus favorables. En effet, si le DPE est un premier outil de mesure, il reste encore fragile et souffre de problèmes de fiabilité

Depuis le 1er juillet 2021, le nouveau DPE est entré en vigueur. Comment se positionner en tant qu’investisseur afin de sécuriser ses futurs investissements ?

Le changement principal est qu’il devient opposable.

La loi ELAN (Evolution de Logement, de l’Aménagement et du Numérique) promulguée le 23 novembre 2018 apporte des changements importants concernant le nouveau DPE.

Auparavant, le DPE n’avait qu’un simple caractère informatif. Le nouveau DPE en devenant opposable apporte un gage de fiabilité. Concrètement, tout individu, qu’il soit vendeur, bailleur, acquéreur ou locataire, pourra se retourner contre le diagnostiqueur en cas d’erreur dans la réalisation du diagnostic. Le vendeur ou bailleur verra donc sa responsabilité engagée en cas d’informations erronées dans le DPE et pourra être appelé en réparation des préjudices causés.

Autre changement de taille: les modalités de calcul. Pour déterminer la classe énergétique actuelle, le diagnostiqueur se base sur le mode de chauffage, de refroidissement et la production d’eau chaude. Le nouveau DPE, obligatoire pour tous les diagnostics réalisés depuis le 1er juillet, élargit son champ à l’éclairage et à la ventilation. Ces changements dans la méthodologie de calcul permettront d’accroitre la fiabilité du DPE mais surtout prendront en compte les nouveaux usages des occupants. Exit aussi le DPE vierge. Seule la méthode 3CL (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements) sera possible pour l’établissement du diagnostic.

L’interdiction de louer les logements notés G des 2023

Dans la continuité du projet « loi climat », l’Etat français prévoit d’atteindre « la neutralité carbone » d’ici 2050. Afin d’atteindre cet objectif ambitieux, le 14 mars 2021 les députés votent en commission l’interdiction de louer des logements dits « passoires thermiques » en les qualifiant de logements indécents. « On ne pourra considérer comme décente une passoire thermique » a déclaré Emmanuelle Wargon, ministre déléguée au logement.

En votant la loi pour l’interdiction de louer les logements énergivores désignant « les passoires thermiques » comme étant un logement indécent, les habitations les plus mal classées au DPE vont devoir s’adapter pour pouvoir être louées.

Dès le 01 janvier 2023, il ne sera plus permis de mettre en location les logements dont le seuil maximal de consommation d’énergie est supérieur à 450kwh / m² / an, soit tous les logements notés en G au DPE.

Comment se positionner en tant qu’investisseur vis-à-vis du nouveau dpe ?

Si une bonne note au DPE est un argument de vente pour les vendeurs, l’inverse l’est tout autant pour les acheteurs, notamment les investisseurs. En effet, un mauvais DPE est synonyme de logements « vieux », « pas aux normes », « nécessitant de lourds travaux »… Cependant, tous ces éléments sont des arguments de poids lors d’une négociation à la baisse au profit des investisseurs immobiliers aguerris.

L’association Dinamic (Développement de l’Information Notariale et de l’Analyse du Marché Immobilier et de la Conjoncture) avait publié une étude confirmant l’influence des notes DPE sur les prix de ventes immobiliers. Concrètement, plus un logement est énergivores, plus son prix de vente est déprécié.

Si une maison dont l’étiquette énergétique est C se vendra en moyenne 5 % plus chère qu’une maison classé D, l’association constate qu’un logement classé G verra son prix vente déprécié jusqu’à 17 % par rapport aux autres logements mieux classés.

L’avantage fiscal via la déductibilité des travaux.

Faire l’acquisition d’un appartement, d’une maison, voire même d’un immeuble dont la note DPE est basse, peut être synonyme d’une excellente affaire. Avant tout, il est indispensable d’acheter le bien en dessous du marché étant donné les travaux d’amélioration à venir. Il est aussi primordial de ne pas sous estimer l’enveloppe travaux afin de ne pas nuire aux rendements locatifs futurs de votre investissement.

Cependant, ces lourds travaux de rénovation afin d’améliorer la performance énergétique de votre logement sont en réalité un avantage non négligeable pour votre acquisition. En effet, dans le cadre d’un investissement locatif, l’État vous autorise, sous certaines conditions, à déduire le montant des travaux de vos revenus locatifs.

https://www.dimmozor.com/dimmo-mag/revenus-locatifs-regime-reel/

La valeur patrimoniale et locative de votre acquisition.

Après avoir réaliser des travaux d’amélioration afin d’obtenir un meilleur DPE et échapper à une future interdiction de location, votre logement bénéficiera d’une valorisation pouvant même se traduire en plus-value en cas de revente. La valeur locative de votre acquisition sera elle aussi augmentée. D’autant plus qu’en zone tendue, l’encadrement des loyers s’applique à vous. Les travaux d’amélioration sont une des solutions pour pouvoir augmenter vos loyers à la relocation. (Voir article)

Les aides à la rénovation énergétique.

Depuis 2005, L’Etat incite via différents dispositifs la rénovation énergétique. Le dispositif MaPrimeRenov lancée en janvier 2020 vous permettra donc d’améliorer le confort de votre bien tout en réduisant vos factures d’énergies. L’Etat a aussi mis en place le réseau « FAIRE » afin d’orienter les particuliers dans leur démarche. Les conseillers « FAIRE » aident à réaliser gratuitement un bilan de la consommation énergétique du logement avant d’orienter les particuliers vers des solutions de rénovation les plus adéquates.

Si l’arrivée du nouveau DPE et les futures interdictions de mise en location risquent de bouleverser le marché immobilier, il n’en reste pas moins une nécessité en devenant opposable et plus lisible. Les investisseurs immobiliers devront redoubler de vigilance, mais devront également saisir l’opportunité comme pour tout changement juridique. Il est donc opportun de faire l’acquisition d’un logement avant rénovation afin de bénéficier des nombreux avantages fiscaux tout en améliorant la valeur patrimoniale mais aussi locative de votre logement.

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