L’État français a pour objectif d’atteindre la neutralité carbone d’ici 2050. Un des secteurs les plus énergivores est celui du bâtiment. Il représente, à lui seul, prés de 45 % des consommations d’énergie et est responsable de 25 % des émissions de gaz à effet de serre. C’est donc dans le cadre de la loi Climat et Résilience que le gouvernement prend une série de mesures comme, entre autres, la réforme du DPE qui est devenu opposable, la loi contre l’artificialisation des sols ou l’obligation de réaliser un audit énergétique. Dans cette volonté de réduire la surconsommation des bâtiments d’habitation, il est primordiale de rénover le parc immobilier français, et notamment les logements les plus énergivores. Depuis quelques jours, ce sont certaines locations qui verront leur loyer plafonné avant une interdiction de mise en location dans les prochains mois.
C’est donc le 24 août dernier qu’une nouvelle mesure coercitive à l’encontre des propriétaires bailleurs est entrée en vigueur. Toutes les locations dites « passoires thermiques », soit celles classées F ou G au DPE, voient leur loyer plafonné. En effet, à moins de réaliser des travaux de rénovation énergétique, les bailleurs ne pourront plus appliquer de hausse de loyer à leur locataire.
L’objectif du gouvernement est clair : réduire drastiquement le nombre de logements mal isolés afin de réduire les consommations énergétiques et les émissions de gaz à effet de serre. D’après les chiffres du gouvernement, 4,8 millions de résidences principales sont concernées.
Qui est concerné par le gel des loyers ?
Le gel des loyers concerne l’ensemble des baux de location signés sous le régime du bail de 89 et cela que le logement soit loué en meublé ou en nu. Etant donné que seules les locations classiques sont concernées, les locations saisonnières en sont de fait exclues. Si en métropole, l’interdiction est entrée en vigueur le 24 août dernier, celle-ci ne sera appliquée que le 01 juillet 2024 en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à Mayotte et à la Réunion.
Quel logement ne pourront plus être loué ?
Le blocage des loyers s’applique à tous les logements dont l’étiquette énergétique du diagnostic de performance énergétique est F ou G. Il faut donc se référer au DPE avant toute signature de bail pour déterminer la classe énergétique du logement. Il sera intégré dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) avant d’être transmis au locataire. Attention tout de même : si la durée de validité du DPE est habituellement de 10 ans, avec la réforme et l’entrée en vigueur du nouveau DPE en juillet 2021, les DPE réalisés avant 2017 verront leur validité prendre fin au 31 décembre 2022. Quant aux DPE réalisés entre le 01 janvier 2018 et le 30 juin 2021, leur validité prendra fin au 31 décembre 2024.
Le blocage des loyers sera appliqué lors des deux situations suivantes : à la relocation et en cours de bail. Dans le premier cas, lors de la signature d’un nouveau bail pour l’arrivée du nouveau locataire, le propriétaire bailleur ne pourra appliquer de hausse de loyer. Il sera donc dans l’obligation de maintenir le dernier loyer en vigueur lors du précédent bail.
Au cours de la vie du bail, différentes possibilités sont offertes au bailleur pour augmenter le loyer :
– la réévaluation du loyer : lorsque le loyer est manifestement sous évalué par rapport au prix du marché
– la majoration du loyer : si des travaux d’amélioration sont réalisés dans le logement, le bailleur peut augmenter le loyer sous certaines conditions
– la révision du loyer : annuellement et si le contrat de bail le prévoit le bailleur peut augmenter le loyer selon l’indice de référence des loyers (IRL).
Cependant, aucune des ses hausses habituelles de loyers n’est plus possible pour les passoires thermiques.
Calendrier interdiction location
Avec la récente refonte du DPE, et notamment de sa nouvelle étiquette signalétique, l’État va faire la chasse aux logements énergivores en les qualifiant d’indécents. Le gel des loyers nouvellement mis en place n’est donc qu’une première étape avant des mesures plus restrictives pour les propriétaires bailleurs. Le 14 mars 2021, les députés ont voté en commission l’interdiction de louer des logements dits « passoires thermiques » en les qualifiant de « logements indécents ». En effet, en déclarant comme indécent les logements les plus énergivores, les logements les moins biens classés au DPE ne pourront plus, dans le futur, être proposés à la location.
« On ne pourra considérer comme décente une passoire thermique » a déclaré Emmanuelle Wargon, l’ancienne Ministre déléguée au logement.
Toutefois, afin de ne pas exclure un nombre trop important de logements du marché immobilier de la location et permettre aux bailleurs de réaliser les travaux de réhabilitation nécessaires, les interdictions de mise en location seront progressives. En effet, un calendrier a été mis en place et la première restriction est prévue pour le 01 janvier prochain.
Le 1er janvier 2023, les logements dont la consommation énergétique est supérieure à 450 Kw / m² / an ne pourront plus être proposés à la location. Selon les premières estimations du gouvernement, 90 000 logements sont concernés.
Le 1er avril 2023, un audit énergétique sera obligatoirement réalisé pour toute vente de logement détenu en mono propriété dont le DPE est classé F ou G.
En 2025, ce sont tous les logements ayant G comme note au DPE qui seront impactés par l’interdiction de mise en location.
En 2028, la mise en location ne sera plus permise pour les logements dont le DPE est F.
En 2034, ce sera au tour des habitations ayant la note de E au DPE qui se verront frapper de l’interdiction de mise en location.
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