Le dispositif Denormandie, qu’est-ce que c’est ?

Le dispositif Denormandie, qu’est-ce que c’est ?

Dispositif Denormandie

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier ancien, vous êtes peut-être éligible à la réduction fiscale dans le cadre du dispositif Denormandie.

Ce dispositif porte le nom de l’ancien ministre chargé de la ville et du logement Julien Denormandie, il a été mis en place en 2019 dans le cadre de la loi de finances, et vient compléter la loi Pinel dans l’ancien.

Il s’agit d’une aide fiscale accordée dans le cadre d’un investissement locatif, l’objectif de ce dispositif est d’inciter les investisseurs à s’orienter vers la rénovation des logements anciens dans le plan de lutte contre le logement insalubre.

Quelles conditions à respecter pour le  dispositif Denormandie?

Pour bénéficier de ce dispositif les investisseurs doivent remplir un certain nombre de critères :

1 La localisation du bien :

Le dispositif Denormandie est applicable seulement dans certaines communes :

  • celles situées en zone labellisée « Cœur de ville » le programme lancé en 2018 dont l’objectif est d’améliorer les conditions de vie des habitants des villes moyennes, en tout 222 villes sont concernée par ce plan d’investissement public
  • et celles qui ont passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).

2 Les travaux à réaliser :

Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût totale de l’acquisition, vous devez donc réaliser au moins un des travaux suivants :

  • Amélioration de la performance énergétique du logement de 20% au moins si le bien est en copropriété et 30% si c’est un logement individuel ceux-ci doivent concerner au moins deux types de travaux parmi :
    • Changement de chaudière
    • Isolation des combles, toiture
    • Isolation des murs
    • Changement de production d’eau chaude
    • Isolation des fenêtres
  • Création de surface habitable nouvelle (aménagement de combles ou transformation d’un garage en chambre ou exemple) ou création d’une surface annexe (garage, balcon, véranda, cave, loggia…)

Pour bénéficier du dispositif tous les travaux doivent être réalisés et terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année d’acquisition

    3 Le contrat de location

    Les conditions liées aux locataires
      • Le locataire ne doit pas faire parti de votre foyer fiscal
      • Le revenu fiscal du locataire ne doit pas dépasser les plafonds règlementaires ci-dessous :
    Ressources annuelles maximum du locataire (revenu fiscal de référence de 2020) en fonction de la zone géographique - Bail conclu en 2022 - Métropole
    Composition du foyer fiscal
    A bis
    Reste de la zone A
    B1
    B2 et C
    Personne seule
    39 363 €
    39 363 €
    32 084 €
    28 876 €
    Couple
    58 831 €
    58 831 €
    42 846 €
    38 560 €
    Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge
    77 120 €
    60 718 €
    51 524 €
    46 372 €
    Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge
    92 076 €
    84 708 €
    62 202 €
    55 982 €
    Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge
    109 552 €
    100 279 €
    73 173 €
    65 856 €
    Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge
    123 275 €
    112 844 €
    82 465 €
    74 219 €
    Majoration par personne à charge à partir de la 5ème personne
    + 13 734 €
    + 12 573 €
    + 9 200 €
    + 8 277 €
    Les conditions relatives au bail de location :
      • Le logement doit être en location non meublée
      • Location doit être destiné à la résidence principale du locataire
      • L’investisseur s’engage à louer son bien pour une durée de 6,9 ou 12 ans
      • Le loyer Hors Charges ne doit pas dépasser les plafonds des loyers mensuels par m2 (voir tableau ci-dessous)


    Ce plafond dépend de :

    • La zone où se trouve le logement (pour déterminer le coefficient multiplicateur)

    Localisation du logement 2022
    Zone A bis
    17,62 €
    Zone A
    13,09 €
    Zone B1
    10,55 €
    Zone B2 (sur agrément)
    9,17 €
    • La surface utile calculée du logement :

    Déterminer la surface utile

    ⇒ Surface utile = Surface Habitable + 0,5 x Surface Annexes

    Selon cette formule, on constate que l’on ajoute la moitié de la surface des annexes à la surface habitable du logement. Les surfaces annexes sont les caves, les balcons, etc…

    • Calcul du coefficient multiplicateur

    ⇒ Coefficient Multiplicateur = 0,7 + (19 / Surface Utile)

    Ce coefficient ne peut dépasser 1,2. En cas de dépassement, la valeur 1,2 sera prise en compte dans le calcul

    La formule de calcul du plafond de loyer est donc :
    ⇒ Barême x Surface Utile x Coefficient

    Quel montant de l’avantage fiscal  Denormandie

    Si toutes les conditions citées plus haut sont remplies, le propriétaire peut bénéficier de la défiscalisation correspondant à un pourcentage appliqué sur le prix de revient net du logement mis en location, trois niveaux sont appliqués en fonction de la durée de location :

    • Pour une période de location de 6 ans : la réduction d’impôt s’élève à 12 % du prix du bien.
    • Pour une période de location de 9 ans : la réduction d’impôt s’élève à 18 % du prix du bien.
    • Pour une période de location de 12 ans : la réduction d’impôt s’élève à 21 % du prix du bien.

    La réduction d'impôt « Denormandie » est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 €  travaux inclus et prix au m² inférieur à 5 500 euros.

    Si vous achetez un logement plus cher, la fraction dépassant ce montant ne sera pas prise en compte dans la base de calcul de votre réduction d'impôt.

    L’emplacement du bien est primordiale afin de garantir la location du bien pendant la durée de l’investissement. Il est donc important d’étudier le marché immobilier avant d’investir et pour vous aider à bien vous orienter dans cette recherche nous avons mis en place des études par ville, les villes comme Mulhouse, Limoges, Valence, Brignoles ou encore Auxerre sont éligibles au dispositif Denormadie et permettent des investissements locatifs très intéressants.

    Pour savoir si la ville fait partie du dispositif Denormandie service-public a mis en place un simulateur qui permet de le vérifier

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