Lors de votre recherche d’acquisition de biens immobiliers, vous entendez souvent parler de surface habitable, voire de surface Carrez pour les appartements en copropriété, mais beaucoup moins de la surface utile. Pourtant, il est indispensable d’en connaître la définition afin de s’en servir à bon escient.
La surface utile, réglementée par l’Etat.
Comme pour les surfaces habitables et surfaces Carrez, une réglementation s’impose à vous pour calculer la surface utile. Vous devrez donc obligatoirement suivre une procédure définie par l’Etat pour déterminer quelles sont les surfaces prises en compte et lesquelles vous devez exclure pour la calculer.
La surface utile est définie par le Code de la Construction et de l’habitation dans l’article R 353-16 : « La surface utile est égale à la surface habitable du logement, telle qu’elle est définie à l’article R. 111-2, augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par un arrêté du ministre chargé du logement. »
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000024601714/2011-09-29
Comment calculer la surface utile de son logement?
Maintenant que vous savez ce qu’est la surface utile, il suffit d’ajouter à la surface habitable la moitié des annexes. Cependant, ce n’est pas si simple. Les annexes sont elles aussi définies par un cadre réglementaire et ne sont pas toutes prises en compte dans le calcul de celle-ci. On compte parmi les surfaces annexes :
- les caves,
- les sous-sols,
- les remises,
- les ateliers,
- les séchoirs et celliers extérieurs au logement,
- les combles et greniers aménageables,
- les balcons,
- les resserres,
- les loggias,
- les vérandas,
- les terrasses accessibles en étage ou aménagée sur ouvrage enterré ou semi enterrée dans la limite de 9m2.
Les surfaces annexes exclues :
- les surfaces dont l’usage n’est pas exclusif à l’occupant du logement
- les pièces avec hauteur sous plafond inférieur à 1,80m
- les jardins, les cours et les garages (exception pour les maisons individuelles).
Dans quel cadre elle est utilisée ?
Elle est utilisée dans le cadre de subventions de l’Etat. On la retrouve lors de prêts réglementés pour conditionner le montant de prêt accordé, comme les dispositifs PLS (Prêt Locatif Social).
De même, elle s’applique aussi pour déterminer le montant de loyer maximum applicable au logement conventionné. Un des logements conventionné les plus connus est l’Habitation à Loyer Modéré (HLM). Le loyer sera fixé en fonction du calcul de la surface utile et non pas de la superficie Carrez ou habitable du logement.
Les logements neufs mis en location, ouvrant droit à une défiscalisation en contrepartie d’une mise en location, sont aussi concernés par cette règle. C’est le cas notamment pour les logements achetés sous la loi Pinel.
Comme nous l’avons vu, lors de l’estimation d’un bien immobilier, la méthode de calcul de surface (par pondération, surface habitable…) est totalement libre. A contrario, la surface utile est fixé par un cadre réglementaire strict applicable à tout propriétaire.
Bien qu’ayant quelques limites, en excluant certaines surfaces annexes, la surface utile reste un outil qui vous permettra d’apprécier au mieux le marché de la location, notamment pour la défiscalisation Pinel.
Dans le même sujet nous vous recommandons de consulter notre article sur la surface Carrez
