Micro-foncier ou régime réel ?
Lors de la déclaration de revenus annuelle se pose la question de comment déclarer ses revenus locatifs. Depuis 2019, l’impôt à la source a été mis en place. Cependant, les propriétaires bailleurs ne sont pas dispensés de réaliser leurs déclarations d’impôt sur le revenu. Si les loyers issus de la location non meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers, et aux participations sociales, la réglementation est différente selon le montant des loyers.
Qu’est ce qu’un bail de location nue ?
Le bail logement vide se caractérise non seulement par l’absence de meubles, mais aussi par la réglementation de différents éléments comme la durée du contrat, le dépôt de garantie, ou encore les modalités de résiliation.
Si vous êtes propriétaire et décidez de louer votre appartement ou maison en nu, vous serez redevable de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. La catégorie des revenus fonciers s’applique, par nature, aux revenus tirés de la location des propriétés bâties et non bâties de l’ensemble du foyer fiscal.
Deux régimes de déclaration sont possibles : le régime micro foncier et le régime réel d’imposition .
Dans le régime du micro-foncier, vous devez déclarer le montant annuel de vos loyers hors charges perçus par l’ensemble du foyer fiscal de toutes vos propriétés louées via un bail de location vide.
Si les revenus fonciers sont inférieurs à 15000 euros (hors charges), vous serez soumis au régime micro-foncier. En plus d’une déclaration simplifiée, un abattement forfaitaire de 30% s’applique automatiquement afin de déterminer votre revenu locatif imposable. En contre-partie, aucune charge ne peut être déduite des loyers perçus.
Les cas d’exclusion du régime micro-foncier
Dans certains cas, même si vos revenus fonciers représentent moins de 15000 euros, certains logements sont exclus du régime du micro-foncier. On retrouve entre autre:
- les logements bénéficiant d’une déduction spécifique comme le Besson ancien
- les logements bénéficiant de la déclaration au titre de l’amortissement (Perissol, Borloo…)
- les immeubles classés monuments historiques
- les immeubles détenus en nu-propriété suite à un démembrement
Après avoir comptabilisé l’ensemble de vos loyers perçus dans l’année civile et ainsi déterminé vos revenus fonciers bruts, vous devez déclarer ce montant dans la case 4BE de la déclaration de revenus 2042. Le montant, après abattement, sera ajouté aux autres revenus de votre foyer fiscal et imposé au titre de l’impôt sur le revenu.
Attention, l’imposition ne s’arrête pas là. Vous serez aussi redevable des prélèvements sociaux à hauteur de 9,2% pour la CSG, 0,5% pour la CRDS et 7,5% pour le prélèvement solidarité, soit au total 17,2%. Si vous avez choisi l’imposition au barème progressif pour les revenus du patrimoine, vous pouvez tout de même déduire 6,8% de la CSG.
Exemple : un appartement est loué 1000 euros mensuels, soit 12000 euros annuels. La base imposable est donc de 12000 – 3600 (abattement de 30%) = 8400 euros.
Si votre taux marginal d’imposition (TMI) est de 30%, vous paierez 2520 euros pour l’impôt sur le revenu et 1445 euros pour les prélèvements sociaux (17,2%), soit au total 3965 euros.
Le passage du régime micro-foncier au régime réel
le régime micro-foncier cesse obligatoirement de s’appliquer :
- l’année où le revenu foncier dépasse le plafond de 15000 euros
- lors de la mise en location d’un bien relevant d’une exclusion spécifique (monuments historiques…)
Même s’il est soumis par défaut au régime du micro-foncier, le propriétaire bailleur peut aussi opter pour le régime du réel d’imposition des revenus fonciers. En effet si ses charges sont supérieures à l’abattement de 30%, il lui est préférable d’opter pour ce régime. Il lui suffit de remplir la déclaration 2044 des revenus fonciers. Attention tout de même, l’option sera irrévocable pendant 3 ans.
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