Après une longue recherche, vous parvenez enfin à trouver le logement idéal. Vous faites une offre au prix annoncé mais le vendeur refuse de contre-signer votre offre bien qu’elle soit au prix initialement demandé. Quels sont vos droits ?
A l’inverse, vous mettez en vente votre bien immobilier et recevez plusieurs offres sans la moindre négociation. Laquelle devez-vous contre-signer ? Gardez-vous votre libre arbitre ou un cadre juridique vous est-il imposé ?
Que dit la loi ?
L’acheteur ayant transmis une offre au prix, donc sans la moindre négociation, estime légitime et juridiquement opposable que le vendeur la contre-signe. Le vendeur, lui, juge qu’il peut accepter mais aussi refuser toute offre reçue, voire même augmenter son prix de vente s’il estime, au vue du nombre important d’offres reçues, qu’il était trop bas au départ.
S’il existe de nombreux cas d’incompréhension entre acquéreur, vendeur et professionnel de l’immobilier, la loi est pourtant claire. De nombreux cas de jurisprudence l’ont même confirmé.
Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 12 février 1975, 73-14.407
Cour de cassation, Chambre civile 1, du 5 janvier 1985, 83-13.560
La situation en cas d’offre au prix peut paraître complexe. La réponse juridique sera différente selon que la vente est réalisée avec ou sans intermédiaire.
Offre au prix dans le cas d’une vente sans intermédiaire, soit entre particuliers.
Si aux Etats-Unis pratiquement toute les ventes immobilières sont réalisées par le biais d’un professionnel de l’immobilier, la France est un cas particulier. On estime à 70% la vente de biens via un professionnel de l’immobilier, qu’il soit mandataire ou agent immobilier. De nombreux propriétaires ne souhaitent pas d’intermédiaire lors de la mise en vente de leur bien. Le particulier devra dans ce cas gérer l’ensemble du processus de vente : la prise de photos, la gestion des visites, l’estimation de sa maison ou appartement et surtout la négociation avec l’acheteur.
En cas de réception d’une offre d’achat au prix de l’annonce publiée, qu’elle le soit via des sites internet de vente entre particuliers ou via la presse locale, juridiquement, le vendeur et l’acheteur sont contractuellement liés. On dit que la vente est formée.
Le droit français prévoit que le vente est parfaite dès lors que les différentes parties ont convenu de la chose et du prix.
Dans ce cas précis, le premier acheteur à faire une offre au prix sera prioritaire pour l’acquisition du bien immobilier. Si par la suite, le vendeur venait à recevoir une offre plus élevée, soit une surenchère du prix, il restera toujours contractuellement lié au premier acheteur même si la première offre est moins disante.
>>> Comment faire une offre d’achat immobilier ?
Une vente avec intermédiaire.
Sous pression des acquéreurs, certains professionnels de l’immobilier ne poursuivent pas les visites dès la première offre au prix du mandat reçue. L’agent immobilier ou le mandataire peut penser, à tort, que le vendeur est contractuellement lié, comme lors d’une vente entre particuliers, et se doit d’accepter toute offre au prix du mandat.
Autre situation délicate, il arrive que plusieurs offres au prix du mandat soient concomitantes. L’acquéreur, ayant son offre au prix non retenue, peut exiger au vendeur de retenir son offre sous prétexte qu’elle serait la première transmise. Mais en a-t-il pourtant le droit ?
Quant au professionnel de l’immobilier, sa situation est claire. Il a pour obligation de transmettre toutes les offres d’achat reçues, qu’elles soient au prix du mandat ou non. Il n’a donc pas à écarter une offre au profit d’une autre à moins que le mandat signé avec le vendeur le prévoit.
Tout dépend du mandat signé…
Le mandat d’entremise.
Le mandat d’entremise est un mandat signé entre le vendeur, mandant, et l’agence immobilière, mandataire, par lequel le professionnel de l’immobilier s’engage à trouver des acquéreurs potentiels. Le vendeur conserve toute capacité à vendre son bien et reste donc libre d’accepter ou de refuser les différentes offres transmises. Le mandat d’entremise est le mandat le plus couramment signé par les vendeurs.
Le mandat de représentation.
Le mandat de représentation est un mandat semblable au mandat d’entremise dans lequel une clause dérogatoire est insérée. Le vendeur donne au professionnel chargé de la vente tout pouvoir d’accepter l’offre reçue et d’engager la vente en son nom. Cette clause devra spécifiquement être écrite dans le mandat. A défaut, il s’agira d’un simple mandat d’entremise.
Cette situation est donc juridiquement semblable à celle d’une vente entre particuliers sans intermédiaire.
A noter qu’un mandat exclusif doit lui aussi comporter une clause dérogatoire pour être considéré comme un mandat de représentation.
Quelle sanction en cas de refus de vente ?
Un acquéreur déçu que son offre au prix du mandat ou de l’annonce ne soit pas contre-signé peut, s’il estime être lésé, poursuivre en justice le vendeur pour refus de vente. La justice peut décider de lui octroyer des dommages et intérêts, voire même d’obtenir l’annulation de la vente.
Cependant, en cas de vente avec un intermédiaire, l’acheteur doit être vigilent avant d’entamer toute procédure. En effet, la vente peut être bloquée, le temps de la justice, avec l’autre acheteur.
Si l’acquéreur venait à être débouté en justice, le vendeur pourrait à son tour obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice subi.
Il est donc fortement conseillé, avant toute procédure, de vérifier la nature du mandat signé.
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