Tout particulier souhaitant acquérir un bien a au moins une fois dans sa vie entendu parler de la loi Carrez. Afin d’informer au mieux l’acquéreur de la superficie de sa futur acquisition, l’Etat impose d’indiquer la surface Carrez du bien immobilier. Cependant, il reste difficile d’en apprécier la réelle notion juridique et son impact sur votre futur propriété.
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, il est indiqué sur les différents contrats la surface du bien. Cependant, selon la nature du bien immobilier, il existe des méthodologies différentes de prise de mesures. Pour tout bien acquis en copropriété, c’est le mesurage via la loi Carrez qui s’applique.
La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 pour l’amélioration de la protection des acquéreurs de lot de copropriété, dite loi Carrez en référence à son auteur Gilles Carrez, impose au vendeur de lot ou fraction de lot en copropriété d’indiquer la surface privative lors de la vente de son logement. La loi Carrez mesure donc toutes les surfaces privatives d’un bien détenu en copropriété. Elle impose au vendeur d’informer le futur acquéreur de la superficie du bien immobilier via un diagnostic de mesure que l’on retrouve dans le DDT (Dossier de Diagnostic Technique).
Qui est concerné par la surface Carrez ?
La mesure via la loi Carrez est obligatoire pour tout lot ou fraction de lot détenu en copropriété d’une superficie au moins égale à 8m².
Pour les biens immobiliers à usage d’habitation, on retrouve principalement des appartements. La loi Carrez peut aussi concerner des maisons. En effet, dans de rares cas, des maisons peuvent faire partie d’une copropriété. On parle de copropriété horizontale.
L’obligation de mesurer la superficie selon la loi Carrez concerne aussi les locaux d’activité, comme les bureaux, locaux commerciaux ou encore les locaux professionnels.
Sont donc exclus du champ d’application de la loi Carrez tout bien ne faisant pas partie d’une copropriété; comme les maisons individuelles, les terrains et les places de parking. Attention, les biens immobiliers neufs achetés sur plan dit VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), bien que détenus en copropriété, ne sont pas soumis aux obligations de mesure de la loi Carrez.
Comment mesurer la surface Carrez ?
La mesure de la superficie Carrez consiste à mesurer la surface privative d’un lot ou fraction de lot d’un bien en copropriété. La superficie Carrez est égale à la somme des surfaces planchers des locaux clos et couverts après déduction, entre autres, des surfaces occupées par les murs, des cloisons, des marches et cages d’escaliers, des gaines, des embrasures de portes et fenêtres.
Sont concernés par la mesure de la superficie Carrez les surfaces avec hauteur sous-plafond au moins égales à 1,80M et supérieures à 8m2. Les greniers, les combles qu’ils soient aménagés ou non, les sous-sols, les mezzanines ou vérandas sont acceptés dans le calcul de mesure.
A contrario, ne sont pas pris en compte les garages, parkings, terrasses et balcons. Les placards sont un cas particulier. Ils seront admis seulement si leur hauteur est de plus 1,80m et qu’ils sont démontables.
Qui réalise le mesurage ?
Le recours à un professionnel tel qu’un diagnostiqueur immobilier n’est pas obligatoire pour calculer de la superficie de votre bien. Cependant, il est fortement conseillé de faire appel à un diagnostiqueur immobilier. Votre logement peut être d’une forme particulière, avec un arrondi ou plusieurs sous-pentes, ce qui compliquera la mesure de sa superficie. De plus c’est votre responsabilité qui sera engagée en cas d’erreur de calcul et vous risquez donc des sanctions. Le professionnel, quant à lui, sera couvert par son assurance professionnelle.
Le coût d’un diagnostic de la loi Carrez réalisé par un professionnel est de l’ordre d’une centaine d’euros. Il sera valable indéfiniment tant qu’aucune modification à l’aménagement intérieur n’aura été apportée.
Quelles sanctions en cas d’erreur ou d’absence de mesure ?
En principe, la surface Carrez est indiquée dès l’avant contrat, que ce soit dans le compromis de vente ou la promesse unilatérale. Elle sera reportée dans l’acte définitif (notarié).
En cas d’absence de mesure de superficie Carrez dans l’acte définitif, l’acquéreur peut demander une action en nullité de la vente. Il dispose d’un délai d’un mois, à compter de la signature de l’acte de vente, pour entamer la procédure. Autant dire qu’il est très rare qu’un tel oubli puisse avoir lieu.
Par contre, il est moins rare que la superficie soit erronée. En cas d’erreur de superficie constatée après la vente inférieure de plus de 5% à la superficie réelle; l’acquéreur a un an pour lancer une procédure en justice en diminution du prix contre le vendeur.
Si la superficie réelle est au bénéfice de l’acquéreur, le vendeur n’aura aucun recours pour demander un supplément de prix.
