Comment déclarer ses revenus locatifs dans le régime réel?

Comment déclarer ses revenus locatifs dans le régime réel?

Vous êtes propriétaire d’un patrimoine immobilier que vous avez mis en location via un bail non meublée, vous devez déclarer l’ensemble des loyers que vous avez perçus sur l’année civile. Si les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers, et aux participations sociales, la réglementation est différente selon le montant des loyers. Deux régimes de déclaration sont possibles : le micro-foncier et le régime réel.

Contrairement au régime du micro-foncier qui se caractérise par son abattement forfaitaire, le régime réel d’imposition repose sur la déductibilité des charges réelles.

Qui est concerné par le régime d’imposition au réel ?

Vous êtes concernés par le régime réel dans les cas suivants :

  • vos revenus locatifs sont supérieurs à 15000 euros
  • les logements bénéficiant d’une déduction spécifique (Besson ancien…)
  • les logements bénéficiant de la déclaration au titre de l’amortissement (Perissol, Robien…)
  • les immeubles classés monuments historiques
  • les immeubles détenus en nu-propriété suite à un démembrement

Il est aussi possible pour tous les propriétaires bailleurs d’opter pour le régime du réel, même si leurs revenus locatifs bruts sont inférieurs à 15000 euros. En effet, il est souvent intéressant de renoncer au régime du micro-foncier quand les charges déductibles sont supérieures à l’abattement de 30%. Attention, opter pour le régime du réel d’imposition est irrévocable pendant 3 ans, puis l’option sera reconduite annuellement en déposant une déclaration de revenus fonciers 2044.

Quelles charges peut-on déduire ?

Après avoir comptabilisé vos loyers hors charges annuels, vous pouvez déduire toutes les charges au montant réel, sous justificatifs, comme les travaux, les charges de copropriété ou la taxe foncière.

Pour résumer, les revenus fonciers imposables sont donc la différence entre les loyers hors charges et le total des frais déductibles.

Afin d’être déductibles, les charges doivent être effectuées sur l’année civile pour un bien loué via un contrat de location en bail vide. En cas de contrôle par le service des impôts, un justificatif des différentes charges pourra être demandé. Cependant, aucune déduction ne pourra être acceptée pour un bien vacant en cours de vente.

Les principales charges déductibles sont les suivantes :

  • les frais d’administration et de gestion (gestion locative via une agence immobilière…)
  • les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration
  • les impôts et taxes (taxes foncière…)
  • les primes d’assurances (Propriétaire Non Occupant…)
  • les provisions de charges de copropriété (charges non imputées au locataire)
  • les frais et intérêts d’emprunt
  • les frais de procédure (honoraires avocats, huissier…)

Attention, les travaux de construction et d’agrandissement ne sont pas éligibles à la déduction des charges.

Comment déterminer son revenu foncier imposable ?

Les loyers que vous percevez quand vous louez des biens immobiliers en non meublé sont vos revenus fonciers bruts. Afin de pouvoir déterminer vos revenus fonciers nets, il vous faut déduire l’ensemble des charges que vous avez payées sur l’année civile.

Que faire du bénéfice foncier?

Si le résultat est positif, on parle de bénéfice net foncier. Les loyers perçus sont alors supérieurs aux charges. Le bénéfice net foncier est à déclarer dans la case 4BA de la déclaration 2042. Il sera ajouté aux autres revenus de votre foyer fiscal afin de déterminer votre Revenu Brut Global (RBG) et d’être imposé au titre de l’impôt sur le revenu selon votre Taux Marginal d’Imposition (TMI), ainsi que pour le paiement des participations sociales (17,2%).

Par exemple

  • X a un salaire de 50000 euros et 20000 euros de loyers annuels. Il a payé sur l’année 10000 euros de charges (dont 5000 euros d’interêts). Son TMI est de 30%.

son revenu foncier net est de 20000 – 10000 = 10000 euros.

Son RBG est donc 50000 + 10000 (bénéfice foncier) = 60000 euros

Il devra s’acquitter de 3000 euros d’impôt (10000 x 30%) sur les revenus fonciers et de 1720 euros pour les participations sociales (10000 x 17,2%), soit au total 4720 euros au titre de son bénéfice foncier. 

Que faire des déficits fonciers ?

Si le résultat est négatif, on parle de déficit net foncier. Les loyers perçus sont alors inférieurs aux charges déductibles. L’affectation du déficit foncier étant un avantage fiscal, son calcul repose sur des règles précises.

Le déficit foncier imputable sur les revenus fonciers (loyers perçus).

Comme vu précédemment, pour calculer votre revenu foncier net, vous devez déduire vos charges des loyers perçus sur l’année.

La déductibilité des charges sur les loyers perçus repose sur un ordre précis. En effet, les interêts d’emprunts sont un cas particulier. Ils sont déductibles uniquement de vos revenus fonciers. Il est obligatoire dans un premier temps de procéder à la déduction des intérêts d’emprunts.  Les autres charges sont déductibles dans un second temps.

Par exemple, M. X a des revenus foncier (RF) de 3000 euros et des intérêts d’emprunts de 4000 euros. Il ne pourra déduire de ses revenus fonciers que 3000 euros. Les 1000 euros restants pourront être reportés et déduits sur les 10 prochaines années des revenus fonciers futurs.

Le déficit foncier imputable sur le revenu brut global.

L’administration fiscale vous autorise à imputer votre déficit foncier (hors intérêts d’emprunts) sur le revenu brut global (RBG). Le déficit foncier étant un avantage fiscal, il est plafonné à 10700 euros par an (15300 euros par an pour certains dispositifs particuliers comme Cosse, Perissol…). Il est à déclarer dans la case 4BC de la déclaration 2042.

Attention, si vous imputez un déficit foncier sur le RBG, le bien immobilier devra être loué, dans le cadre d’un bail non meublé, jusqu’au 31/12 de la 3ème année suivant l’imputation. En cas de non respect de cette contrainte, le contribuable pourra voir son avantage fiscal remis en question.

Par exemple.

  • X a un salaire de 50000 euros par an et son TMI est de 30%. Il est propriétaire de 2 appartements loués 20000 euros / an. Pour l’exploitation de ses deux logements, il a réalisé des travaux de rénovation d’un montant de 15000 euros et paie des intérêts pour son emprunt à hauteur de 10000 euros.

revenus fonciers nets = 20000 – 10000  – 15000 = -5000 soit un déficit foncier de 5000 euros

RBG = 50000 (salaire) – 5000 (déficit foncier) = 45000 euros

Le déficit foncier permettra une économie d’impôt sur le revenu de 1500 euros (5000 de déficit x 30%  de TMI).

Autre exemple :

M.X a un salaire de 50000 euros et 6000 euros de loyers annuels. Il a payé sur l’année 27000 euros de charges (dont 7000 euros d’interêts). Son TMI est de 30%.

Les intérêts étants supérieurs aux loyers, on calcule dans un premier temps les revenus fonciers nets d’intérêts, soit 6000 – 7000 = – 1000 euros ; ils ne seront pas déductibles du RBG mais seront reportés pendant 10 ans pour être déduits des revenus fonciers futurs.

Le revenus fonciers à déduire du RBG est de 6000 – 20000 euros de charges – 6000 euros d’intérêts = – 20000 euros de déficit foncier.

Le plafond de 10700 euros étant dépassé, l’excédent, soit 9300 euros, sera reporté et déductible de la manière suivante :

  • pendant six ans sur l’ensemble de vos revenus (RBG)
  • pendant 10 ans sur vos revenus fonciers futurs.

Le déficit foncier permettra une économie d’impôt sur le revenu de 3210 euros (10700 de déficit x 30%  de TMI).

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