Surfaces annexes : Comment évaluer les m2 non habitables pour vendre au bon prix ?

Surfaces annexes : Comment évaluer les m2 non habitables pour vendre au bon prix ?

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Que l’on soit propriétaire vendeur ou à la recherche d’un bien immobilier, il est primordial d’évaluer le prix des surfaces annexes afin de vendre ou d’acheter au bon prix. Pour déterminer la valeur de son bien, il est important d’en connaître sa superficie exacte. S’il est plus ou moins aisé de connaître la surface habitable, qu’en est il des surfaces annexes ? Comment valoriser une terrasse, un garage ou bien une simple place de parking ?

Lors de la fixation du prix, on se compare dans un premier temps aux autres biens sur le marché. Un des éléments de comparaison est le prix au m². On multiplie tout simplement le prix au m² par la surface habitable de son logement. Cependant, il reste difficile d’apprécier la juste valeur de son logement. Que ce soit dans le compromis de vente ou l’acte de vente que vous remet votre notaire, la surface habitable ou la surface Carrez pour les appartements est clairement indiquée. Cependant, ce n’est pas le cas pour toutes les autres surfaces annexes qui font parties intégrantes de votre acquisition. Comment donc évaluer au plus juste les m² non habitables (terrasse, balcon, combles perdus, jardin…) ?

L’importance de fixer le bon prix de vente.

Si la réglementation n’impose aucune règle pour déterminer son prix de vente, il n’en reste pas moins judicieux d’avoir de la rigueur pour l’évaluer. Vous êtes donc totalement libre de fixer le prix de vente de votre appartement ou maison. Cependant, il ne s’agit pas d’une mince affaire. Indiquer un prix trop haut dès le départ, fera que votre bien sera hors marché, ce qui impliquera un délai de vente bien plus long. Vous serez même amené à baisser le prix, et ce n’est pas un bon signe pour les acheteurs potentiels.

A contrario, un prix anormalement bas ne sera pas bénéfique pour vous. Certes, vous vendrez rapidement et ferez même un acheteur heureux. Cependant, il serait dommage de ne pas vendre au juste prix. 

Faire appel à un professionnel pour évaluer le prix de vente reste la solution la plus simple et judicieuse pour ne pas se tromper.

Comment pondérer les surfaces annexes ?

La méthode de calcul par pondération des surfaces annexes non habitables vous permettra de rendre comparable des biens qui ne sont pas identiques. Il s’agit tout simplement d’appliquer des coefficients pour chaque surface annexe. Cette méthode s’appliquera plus particulièrement pour les appartements (cas d’un appartement avec terrasse ou mansardé).

Ci-après quelques coefficients de pondération à retenir au cas par cas :

  • terrasses  : 0,1 à 0,5 (mauvaise orientation à vue mer)
    • balcons : 0,2
    • loggias : 0,2 à 0,4
    • jardins privatifs : 0,1 à 0,3
    • hauteurs sous plafonds inférieurs à 1,80m (mezzanines ou sous-pentes) : 0,3

Par exemple :

un appartement de 70m2 avec une mezzanine de 20m2 et une terrasse avec vis a vis et orienté au nord de 25m2 Prix de vente au m2 est de 2000 euros / m2

>>> soit 70m2 + (20m2 x 0,3) + (25m2 x 0,1) = 78,5m2 .

La mezzanine et la terrasse ont donc valorisé l’appartement de 17000 euros.

Limite à la méthode par coefficient.

Bien qu’utiliser des coefficients pour pondérer les surfaces annexes soit un outil d’aide à l’estimation, il comporte tout de même des failles. Une terrasse ensoleillé dans le Sud de la France sera plus valorisée que la même terrasse avec une vue similaire dans un secteur géographique pluvieux. Il est préférable d’avoir aussi recours à un professionnel tel qu’un agent immobilier local pour faire évaluer son bien. Pour une expertise plus approfondie, il peut être judicieux d’avoir recours à un expert immobilier pour les biens d’exceptions ou les plus exigeants (bien atypiques, successions, divorce…).

Autres points de vigilance.

Comme on l’a vu, l’Etat ne réglemente pas la manière choisie pour fixer son prix de vente. Néanmoins, un cadre réglementaire peut vous être imposé pour déterminer la surface retenue. C’est notamment le cas pour le calcul de surface dans le cadre des défiscalisations type Pinel avec la Surface Utile, dans la fixation des charges de copropriété (Surface Pondérées) ou dans les biens en copropriétés (Surface CARREZ).

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