Avant de se lancer dans un projet d’investissement immobilier, il est primordial de maitriser quelques notions afin de mieux appréhender les différents aspects de l’immobilier.

Le rendement locatif est un des sujet qu’il faut absolument comprendre avant de faire un investissement, en effet il faut savoir calculer si cet investissement immobilier est intéressant ou pas.

Qu’est-ce qu’un rendement locatif ?

En investissement immobilier, l’indicateur qui permet de connaitre si l’opération est intéressante est le rendement locatif, c’est le rapport entre le prix d’achat et les revenus bruts que le bien va générer (loyers), le calcule se fait sur une base annuelle et on l’exprime en pourcentage.

Il s’agit donc du ratio entre le montant des loyers et le coût total du bien immobilier.

Comment calculer le rendement locatif brut d’un bien immobilier ?

Dans un premier temps on calcule le rendement locatif Brut, il permet d’avoir une première idée si l’investissement est intéressant ou à fuir.

Le calcul est assez simple, vous avez besoin de connaitre la valeur locative du bien immobilier que vous projetez d’acquérir, et le coût total d’acquisition.

Rendement locatif Brut = (∑ des loyers mensuels)/(Coût total d’acquisition) x100

Exemple :

• Vous achetez un appartement 100000€
• Les frais d’acquisition :
• Frais de notaire (environs 8%) = 8000€
• Frais d’agence (5%) = 5000€
• Coût total d’acquisition est donc = 113000€ (100000+8000+5000)
• Le loyer mensuel estimé est de 800€ Charges comprises
• On considère que le logement est loué toute l’année (12 mois)

Le rendement locatif brut = (800 × 12)/113000 x100

Le rendement locatif brut de cet investissement est donc de 7,2%

Rendement locatif brut ou net ?

Le rendement locatif Brut est un indicateur suffisant pour se faire une idée du potentiel d’un investissement.

Cependant si tous les critères sont réunis et que vous avez envie d’avancer dans le projet, il est important de connaitre le Rendement Net de charges, c’est celui-ci qui va déterminer la rentabilité d’un investissement immobilier.

En effet en outre la mensualité du prêt immobilier, en tant que propriétaire bailleur, vous avez d’autres frais que vous devrez supporter :

• Les charges non récupérables notamment si vous achetez un bien dans une copropriété
• La taxe foncière
• Les éventuels frais de gestion si vous confiez le bien à un professionnel pour la gestion locative
• Les éventuelles assurances loyers impayés GLI
• Les dépenses de travaux et entretiens

Comment calculer un rendement locatif net ?

Le rendement net se calcul sur la base des revenus nets qu’on obtient en déduisant toutes les taxes, charges et différents frais des loyers annuels.

Et le coût total du bien immobilier auquel on additionne les éventuels travaux de rénovation

Rendement locatif Net = (∑ des loyers mensuels -charges- frais de gestion-taxes foncière )/(Coût total d’acquisition + travaux) x100

Exemple : on reprend l’exemple précédent

• prix du bien 100000€
• Les frais d’acquisition :
• Frais de notaire (environs 8%) = 8000€
• Frais d’agence (5%) = 5000€
• Coût total d’acquisition est donc = 113000€ (100000+8000+5000)
• La valeur locative estimée est de 800€ Charges comprises
• Location : 12 mois
• Travaux de rénovation : 5000€
• Charges de copropriété : 1500€ / an
• Taxe foncière : 1000€
• GLI : 400€
• Frais de gestion locative : 300€
• Frais Entretien (remplacement ballon d’eau chaude par exemple) : 800€

Rendement Net de charges = (9600 -3500- 1000-500-500-1000)/(113000+5000) x100

Rendement Net de charges est donc de 6%

Le rendement locatif Net d’imposition :

Cet indicateur est le plus déterminent, en effet après déduction des charges il ne faut pas oublier les impôts sur le revenu locatif, et c’est là que les choses se compliques, car le calcul va dépendre de votre revenu imposable et de la stratégie locative que vous allez adopter.

Pour cela nous avons mis en place un outil qui va vous permettre de calculer votre Rendement Net d’imposition et comparer entre les différentes stratégies pour savoir laquelle est la plus adaptée à votre situation personnelle.

>>>>> Utilisez notre simulateur pour calculer le rendement locatif de vos biens

Quel est le rendement locatif moyen ?

Il est souvent évoqué que le rendement locatif moyen en France est de 5,9%, seulement il y tellement de paramètres à prendre en compte pour savoir si un rendement est intéressant ou pas qu’il complètement illusoire et inutile de donner une moyenne nationale à cet indicateur.

En effet on passe du simple au double en fonction de la localisation du projet par exemple en région parisienne un rendement brut à 8% est considéré comme très bon alors que dans d’autres villes c’est inintéressant.

à Paris un investissement peut être patrimonial est donc la notion de rendement ou cash flow n’a pas autant d’importance que pour un investissement dans une ville en Provence.

La stratégie d’investissement, le régime fiscal, le marché immobilier du secteur, la tension locative… tous ces éléments jouent un rôle important dans le calcul des rendements locatifs, et sont différents d’un investisseur à un autre.

Nous vous proposons un article ou nous essayerons de vous apporter plus d’éléments pour comprendre pourquoi et quand dire qu’un investissement locatif est bon ou pas.

>>>> Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif ?

On calcule le Rendement ou la rentabilité ?

Petite précision qui a toute sont importance, en investissement immobilier comme en mathématiques il faut être précis ! Il faut donc  savoir précisément de quoi l’on parle pour bien faire la différence entre rendement et rentabilité.

Le rendement locatif indique uniquement les revenus de location que votre logement va vous rapporter par rapport à son coût d’acquisition.

La rentabilité locative est plus globale, Elle englobe les revenus produits par la location de votre logement ainsi que l’évolution de prix du bien dans lequel vous avez investi. Si l’on tient compte de tous ces éléments notamment prix de la revente, on parle de taux de rentabilité interne.