Investir à Dijon – 21000

Capitale historique du duché de Bourgogne, Dijon, située dans l’Est de la France, est la préfecture du département de la Côte d’Or (21). Dijon est, également, la capitale de la nouvelle région Bourgogne Franche Comté. Depuis avril 2017, la ville est au coeur de Dijon Métropole qui regroupe 23 communes et plus de 245 000 habitants. 

Typologie des logements

89%
Résidence Principale
3%
Résidence Secondaire
8%
Logements vacants
T1 15.4%
T2 22.8%
T3 25.8%
T4 19.8%
T5 16.1%

Population

156 854 habitants (+0,5 % / an)

Superficie

40,4 km²

Densité de population

3881,6 hab / km²

Transports

  • TGV Rhin Rhône (dessert les capitales européennes), TGV méditerranée (Paris à 1h30 et Marseille à 3h30)
  • Autoroutes A6 (Paris / Marseille), A31 (Nancy / Luxembourg)
  • Tramway, bus (réseau Divia)

Prix achat :

période de 10/2020 à 09/2021

Type de bien Prix Bas Prix moyen Prix Haut
Maison
Ancien 359 ventes
2360 € / m²
2770 € / m²
3290 € / m²
neuf * 21 ventes*
2350 € / m²
2580 € / m²
2820 € / m²
Appartement
Ancien 2351 ventes
1900 € / m²
2350 € / m²
2790 € / m²
Neuf * 520 ventes
3480 € / m²
3940 € / m²
4400 € / m²
Terrain
85 ventes*
160 € / m²
240 € / m²
290 € / m²

* Dijon Métropole

Prix location :

Type de location T1 T2 T3 T4+
Location nue
14 € / m²
14 € / m²
10 € / m²
9 € / m²
Location meublée
17 € / m²
14 € / m²
12 € / m²
NS
Colocation
NS
NS
À partir de 330 €
À partir de 330 €
Location courte durée
à partir de 35 € / nuit
à partir de 55 € / nuit
à partir de 65 € / nuit
à partir de 90 € / nuit

Quelle stratégie adopter pour investir à Dijon ?

Dijon est une ville aux multiples atouts. Surnommée la ville aux cent clochers, en raison du nombre important de ses églises, Dijon est réputée pour son riche patrimoine historique, architectural ou encore sa gastronomie comme la fameuse moutarde de Dijon. De par sa localisation, Dijon est au carrefour de plusieurs bassins d’emplois et est reliée à plusieurs métropoles françaises comme Paris, Lyon et Strasbourg. Dijon a su profiter de sa situation géographique. Le tissu économique est donc dynamique avec un taux de chômage inférieur de deux points à la moyenne nationale. Des poids lourds économiques se sont installés sur la région dijonnaise notamment dans le domaine agro-alimentaire, de la pharmacie ou encore de la santé.

Si depuis les années 80, Dijon attire de nouveaux habitants, c’est notamment depuis la dernière décennie que son développement s’est accéléré au point de devenir une importante capitale régionale. En 2020, la ville a même été élue « première métropole pour sa qualité de vie » dans la catégorie des métropoles intermédiaires, selon le baromètre Arthur Loyd. Ce flux de nouveaux habitants influe sur le marché immobilier dijonnais.

Malgré la crise sanitaire de la Covid 19 et les différents confinements, le marché immobilier dijonnais reste dynamique. Comme dans la plupart des villes de taille moyenne, les prix immobiliers de Dijon sont à la hausse. D’après le baromètre LPI SeLoger, elle atteint 3,7 % pour l’année 2021.

S’il existe une tension immobilière partout en France, avec une pénurie de logements, elle est particulièrement exacerbée à Dijon. Le marché immobilier est déséquilibré et l’offre de logements à la vente ne suffit plus pour répondre à la demande croissante de logement, ce qui influe sur les prix de vente. La situation est telle qu’on risque un blocage du marché immobilier. La pénurie de biens immobiliers trouve plusieurs explications. Un manque chronique de logements que le secteur de la construction ne parvient pas à résorber. D’après différents analystes, il manque plus de 9000 logements à Dijon. De plus, de nombreux propriétaires hésitent à mettre leurs biens en vente de peur de ne pouvoir trouver un autre logement pour se reloger. Un attentisme qui accentue la pénurie de logements.

Il est donc difficile pour les acheteurs de trouver leur bonheur au vu de l’offre insuffisante et devront se décider rapidement. Les délais de transaction sont quant à eux réduit ce qui diminue les possibilités de négociations sur les prix.

Toutefois, Dijon attire toujours un nombre important d’investisseurs. Le dynamisme de la ville, son taux de chômage et ses nombreux étudiants (ils sont plus de 30 000) permet de sécuriser son investissent immobilier. Revers de la médaille, les rendements locatifs ne sont pas forcément aux rendez vous du fait de la hausse des prix de vente, bien que pour une première opération, les prix restent abordables.

Si vous êtes un investisseur novice, évitez les quartiers à la réputation difficile comme les Grésilles ou Fontaine d’Ouche. Orientez vous plutôt vers la location de petites surfaces en meublée à destination des étudiants autour des universités ou des écoles de la ville ou du CHU. Si votre budget le permet, le centre ville historique est très apprécié et vous permettra de louer en saisonnier. Chaque année, plus de 3 millions de touristes choisissent de visiter la capitale des Ducs de Bourgogne, labellisée ville d’Arts et d’Histoire. Un bon moyen d’améliorer votre rendement locatif tout en sécurisant votre investissement.

La pénurie de biens dans l’ancien incite les investisseurs à s’orienter dans le secteur du logement neuf. Ils représentent plus de 80 % des acheteurs. Si votre situation fiscale vous le permet, il peut être intéressant d’investir dans un des dispositifs de défiscalisation comme le Pinel et de s’orienter vers le quartier Junot ou Drapeau.

Bien que Dijon ne permette plus d’obtenir de forts rendements locatifs, elle ouvre la possibilité aux investisseurs de développer et sécuriser leur patrimoine immobilier.

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Investir à Dijon

Kaled Anane

Expert en investissement immobilier