Investir à Saint-Etienne – 42000

Commune française du département de la Loire, Saint-Etienne, avec plus de 170 000 habitants est la 14eme ville la plus peuplée de France. Située à 60 km de Lyon, Saint-Etienne est aussi la deuxième commune de la région Auvergne Rhône Alpes. Longtemps connue comme étant une cité industrielle, la ville s’est lancée dans un vaste programme de rénovation urbaine, investir à saint-Etienne devient donc très intéressant.

Typologie des logements

85%
Résidence Principale
2%
Résidence Secondaire
12%
Logements vacants
T1 8.1%
T2 18.4%
T3 30.6%
T4 24.6%
T5 18.3%

Population

173 089 habitants (+0,5% / an)

Superficie

80 km²

Densité de population

2 164,4 hab / km²

Prix achat :

période de 07/2020 à 06/2021

Type de bien Prix Bas Prix moyen Prix Haut
Maison
Ancien 231 ventes
1340 € / m²
1790 € / m²
2110 € / m²
neuf * 32 ventes
2360 € / m²
2610 € / m²
2760 € / m²
Appartement
Ancien 1823 ventes
840 € / m²
1050 € / m²
1310 € / m²
Neuf * 33 ventes
2700 € / m²
2860 € / m²
3110 € / m²
Terrain
141 ventes
80 € / m²
130 € / m²
180 € / m²

* Saint Etienne Métropole

Prix location :

Type de location T1 T2 T3 T4+
Location nue
11 € / m²
9 € / m²
8 € / m²
NS
Location meublée
15 € / m²
12 € / m²
9 € / m²
NS
Colocation
NS
NS
À partir de 200 €
À partir de 200 €
Location courte durée
à partir de 30 € / nuit
à partir de 40 € / nuit
à partir de 60 € / nuit
à partir de 70 € / nuit

Quelle stratégie adopter pour investir à Saint-Etienne ?

Ancienne cité industrielle, Saint-Etienne a subi de plein fouet la désindustrialisation de la France. Ces dernières années, la ville a su, malgré tout, évoluer et diversifier ses atouts et est même devenue la capitale du design. Elle n’est plus seulement la ville industrielle, souvent opposée à Lyon, la bourgeoise, mais attire aujourd’hui une nouvelle population grâce à son bassin d’emploi dynamique.

Bien que Saint Etienne fasse partie des villes dont le marché immobilier est un des moins cher de France, il n’empêche qu’elle permet d’obtenir de forts rendements locatifs, à condition de bien appréhender son marché immobilier. En effet, les prix immobiliers à l’acquisition sont peu élevés pour une métropole, du fait d’un déséquilibre du marché. Depuis les années 70, Saint-Etienne voit régulièrement sa population baisser. L’offre de biens disponibles à la vente est bien plus élevée que la demande d’achat. Le marché locatif est lui aussi dans la même situation, en témoigne son fort taux de carence locative à plus de 12 %! Malgré tout, Saint-Etienne reste la cible des investisseurs.

Ces dernières années,  la ville gagne, à nouveau, des habitants. De nombreux particuliers, notamment de la classe moyenne, décident aussi de s’y installer à la recherche de maisons au prix plus abordables que dans les villes voisines comme Lyon.

Aujourd’hui, et malgré la crise sanitaire de la Covid 19, le marché immobilier stéphanois connaît une embellie. La hausse des prix s’est confirmée, bien qu’elle commence à ralentir. Les quartiers prisés, comme le cours Fauriel, sont très recherchés et voient même le délai des biens mis en vente raccourci.

Bien que les prix à l’acquisition restent abordables, les loyers pratiqués à Saint-Etienne permettent d’obtenir d’excellents rendements locatifs à plus de 10 % brut sans trop de difficultés. Les investisseurs raffolent des petites surfaces à destination des étudiants à proximité de l’université Jean Monnet, même si elles se font de plus en plus rares.

Autre alternative si vous ne trouvez pas votre bonheur : l’offre de biens en vente regorge d’appartements à rénover. Il est donc intéressant de s’orienter vers des biens à rafraichir. D’autant plus qu’en louant un bien rénové et plus qualitatif vous réduirez fortement le risque de carence locative tout en profitant de fiscalités attractives comme en déficit foncier ou en LMNP au réel.

Attention tout de même, le marché immobilier est disparate au sein d’un même quartier. Si le quartier de l’Hypercentre est à privilégier dans le cadre d’un investissement locatif, toutes les rues ne se valent pas. Il est primordiale de s’assurer, en amont de votre investissement, de l’attractivité de sa localisation sous peine de ne pas trouver de locataire. Malgré l’embellie du marché immobilier stéphanois, ce sont encore les locataires qui ont la main contrairement aux autres villes de France comme Rouen, Orléans, ou encore Villeurbanne.

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Investir à Saint-Etienne - Dimmozor

Kaled Anane

Expert en investissement immobilier