Location meublée, Vers une hausse des charges ?

A l’heure où, dans les grandes villes, on manque cruellement de logements décents mis à la location, la réforme des cotisations sociales risque de mettre à mal l'investissement locatif immobilier.

Location meublée, Vers une hausse des charges ?

Après la bonne nouvelle concernant l’assouplissement des conditions de crédit, les investisseurs locatifs immobiliers ne s’attendaient sûrement pas à ce coup de massue.

En effet, le Projet de Loi de Financement de la Sécurité Sociale (PLFSS) 2021 va fortement impacter la rentabilité de leur investissement. Tous les Loueurs en Meublé Professionnels (LMP) seront, à l’avenir, soumis aux cotisations sociales.

Régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP)

Au lendemain du confinement, la part de logements en location meublée est en forte hausse. La fermeture des restaurants et des principaux sites touristiques impacte les locations saisonnières. C’est naturellement vers la location meublée que se sont tournés les propriétaires.

Contrairement à ce que l’on peut croire, pour faire de la location en meublé, il ne suffit pas de mettre quelques meubles dans le logement.

La loi ALUR donne comme définition pour la location meublée : « un logement décent équipé d’un mobilier en nombres et qualités suffisantes pour permettre d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Un décret vient lister le mobilier minimum à fournir par le propriétaire pour la mise en location de son logement en meublé. On y trouve entre autre un lit, une plaque de cuisson, un réfrigérateur, de la vaisselle, ou encore une table et des chaises.

La location meublée est donc soumise à une réglementation stricte. Il ne faut pas hésiter à avoir recours à un professionnel de l’immobilier (telle qu’une agence immobilière) afin de rédiger son bail dans le respect des normes juridiques.

Par conséquent, en cas d’erreur, la location meublée pourrait être requalifiée en location nue et vous faire perdre l’ensemble de vos avantages fiscaux.

Quels statuts pour la location meublée ?

Le statut de loueur en meublé va dépendre de plusieurs critères. Selon que vous en faites votre activité principale ou non, vous ne serez pas logé à la même enseigne. Pour faire simple, les revenus de la location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR). Cependant, contrairement à la location en nu(e), vos loyers ne seront pas des revenus fonciers mais des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Vous serez qualifié de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) si vous remplissez ces deux conditions  :

  • les recettes annuelles (loyers perçus) de l’ensemble du foyer fiscal sont supérieures à 23000 euros sur l’année civile
  • ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal pour les catégories traitements et salaires, BIC (autre que la location meublée), bénéfices agricoles et Bénéfices Non Commerciaux (BNC)

Attention, il faut absolument remplir ces deux conditions pour être considéré comme loueur en meublé professionnel, auquel cas vous serez au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Jusqu’à l’année dernière, une troisième condition était nécessaire: le loueur en meublé professionnel devait impérativement s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés. Le Conseil Constitutionnel, dans une décision rendue en 2018, note que l’obligation de s’inscrire au RCS est anticonstitutionnelle. La loi de finance 2020 viendra entériner cette décision. Ce changement récent n’est pas sans conséquences pour les propriétaires. De nombreux propriétaires bailleurs en meublé ne s’étant jamais inscrit au RCS se retrouvent de facto au statut de loueur professionnel. Pire encore, la plupart n’ont même pas conscience de leur nouveau statut juridique et de l’impact sur leur fiscalité. Ce sont ces propriétaires qui vont être concernés par la loi de financement de sécurité sociale et qui vont se voir appliquer le paiement des cotisations sociales.

Une nouvelle fiscalité trop lourde pour la location meublée ?

L’année 2020 continue avec son lot de mauvaises nouvelles pour les investisseurs immobiliers. Entre la crise sanitaire de la Covid-19, les manifestations hebdomadaires en plein centre-ville et l’absence de touristes étrangers, friands de locations saisonnières, voilà qu’une loi prévoit d’impacter fortement la rentabilité de leur investissement locatif.

En effet, les propriétaires bailleurs en location meublée qui ne sont pas inscrit aux RCS verront leurs cotisations sociales alignées sur le statut des travailleurs non-salariés (TNS). Auparavant, ils étaient soumis aux prélèvements sociaux des revenus du patrimoine, un régime fiscal bien plus avantageux. Dès 2021, les loueurs en meublé professionnel non inscrits au RCS se verront dans l’obligation de s’inscrire auprès de l’URSAFF. 

Ils seront soumis aux conditions suivantes :

  • le paiement des cotisations sociales au taux variable de 35% à 40% sur les bénéfices
  • en cas d’absence de bénéfices, un forfait minimum de 1145 euros de cotisations sociales
  • des plus-values soumises elles aussi aux cotisations sociales et non plus au prélèvements sociaux (17,2%).
Exemple numéro 1 :

Prenons le cas de M. X, propriétaire de deux logements en location meublée pour 1200 euros mensuels chacun et n’ayant pas d’autres sources de revenus. Ses recettes sont donc de 28800 euros.

En 2020, il déclare un déficit au vu des importantes charges déductibles. M. X ne paiera donc pas d’impôt ni de prélèvements sociaux.

En 2021, avec la même déclaration fiscale, il sera redevable d’un forfait minimum de 1145 euros au titre des cotisations sociales pour l’URSAFF. La rentabilité de son investissement sera donc fortement impactée.

Exemple numéro 2 :

Reprenons le cas de M. X. Il a toujours des recettes à hauteur de 28800 euros sans aucune autre source de revenus.

En 2020, après déduction des charges de ses logements, il déclare un bénéfice de 5000 euros. M. X devra s’acquitter de 860 euros (17,2%) au titre des prélèvements sociaux.

En 2021, avec le même bénéfice, il sera redevable de 2000 euros (40%) au titre des cotisations sociales pour l’URSAFF. Une augmentation de prés de 57% de cotisations sociales représentant quasi un mois de loyers perçus.

Le cas particulier des expatriés.

La suppression de l’obligation de l’inscription au RCS fait que de nombreux expatriés seront soumis au statut de loueurs en meublé professionnel. Les expatriés n’ayant pas de revenus imposables en France, exceptés ceux issus de la location meublée, ils se trouvent pleinement touchés par la réforme des cotisations sociales.

En effet, il n’est pas rare qu’en quittant la France ils mettent en location leur ancienne résidence principale. Il suffit qu’ils louent leur bien à 2000 euros mensuels pour que les expatriés soient dans l’obligation de s’affilier à la sécurité sociale des indépendants. Cependant, le droit européen prévoit que chaque contribuable soit soumis à un seul régime de sécurité sociale : celui du pays de résidence.

Un impact néfaste sur le marché de la location ?

La loi de financement de la sécurité sociale 2021 vient bouleverser le secteur de la location meublée. Les nombreux propriétaires qui seront soumis aux cotisations sociales verront la rentabilité de leur investissement remise en question.

A l’heure où, dans les grandes villes, on manque cruellement de logements décents mis à la location, la réforme des cotisations sociales  risque de mettre à mal l’investissement locatif immobilier.

Reste que certains points devront faire l’objet d’éclaircissement. Qu’en sera t-il du passage au statut LMP et son retour au statut LMNP suite à la baisse des revenus locatifs ? Les investisseurs seront ils toujours soumis au paiement des cotisations sociales ou au prélèvements sociaux ?

Quid des expatriés ? L’application des prélèvements sociaux a déjà été retoquée par le passé, mais qu’en sera-t-il de leurs cotisations sociales ?

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