Dans le cadre du projet « loi climat », l’Etat français prévoit d’atteindre « la neutralité carbone » d’ici 2050. Avec près de 45% des consommations d’énergies et 25% des émissions de gaz à effet de serre, le secteur du bâtiment se doit, lui aussi, de baisser drastiquement sa consommation énergétique. Après la loi contre l’artificialisation des sols et la réforme du nouveau DPE, entrée en vigueur en juillet dernier, les locations de résidence principale vont faire l’objet de mesures restrictives allant jusqu’à l’interdiction de la mise en location des passoires thermiques.
Tous les français sont impactés par la hausse des prix de l’énergie, notamment du gaz et de l’électricité. Il est impératif de rénover son logement afin de réduire sa consommation. En France, 4,8 millions de résidences principales sont considérées comme des passoires thermiques. Le logement est le 2ème secteur responsable des gaz à effet de serre derrière celui du transport. Dans le neuf l’Etat règlemente les nouvelles constructions via la réglementation thermique (RT2012) et la futur RE2020. Le marché immobilier ancien reste libre. Toutefois, dans les prochaines années, l’État va écarter du parc locatif les logements les plus énergivores.
La chasse aux logements énergivores
Depuis la mise en application du nouveau DPE et de la loi Climat et Résilience, le marché immobilier et notamment le marché locatif est bouleversé. Les différentes mesures envisagées par le gouvernement, bien que nécessaires au vu du réchauffement climatique, risquent de fortement impacter le marché immobilier locatif.
Avec la récente refonte du DPE, et notamment de sa nouvelle étiquette signalétique, l’État va faire la chasse aux logements énergivores en les qualifiant d’indécents.
Pour pouvoir proposer son logement à la location, le propriétaire bailleur doit proposer au locataire un logement décent.
La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, appelée loi MOLLE du 25/03/2009 : « constituent un habitat indigne les locaux utilisés aux fins d’habitation et impropre par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé. »
Le logement ne doit donc pas constituer un risque pour la sécurité ou la santé du locataire. En intégrant la notion de performance énergétique dans le critère de décence, l’État ne permettra plus la mise en location des passoires thermiques.
Calendrier d’interdiction de mise en location
« On ne pourra considérer comme décente une passoire thermique » a déclaré Emmanuelle Wargon, ministre déléguée au logement.
En votant la loi pour l’interdiction de louer les logements énergivores désignant « les passoires thermiques » comme étant un logement indécent, les habitations les plus mal classées au DPE vont devoir s’adapter pour pouvoir être louées. Afin de ne pas exclure un trop grand nombre de logements du parc locatif et afin de permettre aux propriétaires bailleurs de les rénover, les interdictions de location sont soumises à un calendrier selon leur note énergétique.
Dès le 01 janvier 2023, il ne sera plus permis de mettre en location les logements dont le seuil maximal de consommation d’énergie est supérieur à 450kwh / m² / an,. Cette consommation concerne les logements les plus énergivores de la classe G. L’interdiction de mise en location sera uniquement appliquée pour les contrats conclus après le 01 janvier 2023. Elle représente environ 90000 logements.
En 2025, ce sont tous les logements dont l’étiquette énergétique est G qui seront impactés par le dispositif d’interdiction de mise en location, soit environ 600 000 logements.
En 2028, la mise en location ne sera plus permise aux logements dont la consommation d’énergie est supérieure à 330kwh / m² / an. Cette mesure très restrictive impactera les logements classés F et G, soit près de 1,2 millions de logements.
En 2034, le critère de décence sera appliqué pour les logements dont l’étiquette énergie est E. l’interdiction de mise en location concernera 2,6 millions de logements qui seront considérés comme des passoires thermiques.
Inquiétudes des professionnels du secteur
La FNAIM, 1er syndicat des professionnels de l’immobilier, l’UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers) et l’association Plurience sont unanimes sur le constat.
Suite à la réforme du DPE, les passoires énergétiques représentent en réalité entre 7 et 8 millions de logements et non 4 millions comme le prévoyait le Ministère de la transition écologique.
« Nous avions anticipé que 40 % des logements changeraient de classement avec le nouveau DPE. Mais les calculs théoriques prévoyaient qu’il n’y aurait pas plus de logements très énergivores. Ce n’est pas du tout ce que nous constatons sur le terrain. » s’alarme Jean-Marc TORROLLION, Président de la Fédération nationale de l’Immobilier. « Le nombre de logements F et G, impactés les premiers par les obligations issues de la loi Climat et résilience, est en train de doubler. ».
La Loi a été votée : elle lance un compte à rebours inéluctable, qui impacte directement tous les Français locataires. Sans changement à très court terme, 1 ménage sur 4 verra son logement frappé d’une interdiction de location de son logement d’ici 2034 ! » observe Christophe DEMERSON, Président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers.
Malgré les mesures d’accompagnement, se pose tout de même la question des « petits propriétaires » qui auront des difficultés à réaliser des travaux de mise en conformité.
Un récent sondage réalisé par le site PAP.fr auprès de 6000 propriétaires bailleurs indique que près d’un tiers des bailleurs envisagent de retirer leur logement du marché locatif en réponse aux futures interdictions de mise en location.
Dans un contexte de pénurie de logements dans de nombreuses villes, le retrait d’un nombre conséquent de logements du parc locatif accentuera à coup sur le manque de locations. D’autant plus que le marché immobilier neuf peine à sortir suffisamment de logements et qu’il sera lui aussi impacté par la future loi sur l’artificialisation des sols.
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