Les recommandations du HCSF deviennent des normes

Les recommandations du HCSF deviennent des normes

Le mardi 14 septembre dernier s’est tenue une réunion du HCSF. Dans l’ordre du jour, il était question de présenter le bilan de l’application de ses dernières recommandations concernant l’octroi de crédit immobilier.

Le HCSF, qu’est ce que c’est ?

Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) à été créé en juillet 2013 dans le cadre de la loi de séparation et de régulation bancaire. L’article L.631-2-1 du Code Monétaire et Financier précise que le HCSF est l’autorité chargée « d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but de préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique. »

Quelles sont les recommandations du HCSF ?

C’est en novembre 2019 que le HCSF prend ses premières recommandations concernant la politique d’octroi de crédit immobilier des établissements bancaires afin de mieux maîtriser les risques de défaut. Suite à un premier diagnostic, le HCSF constate une dégradation progressive depuis 2015 en matière de crédit immobilier de la part des banques, ainsi qu’une forte hausse du taux d’endettement et un allongement de la durée des emprunts.

Selon le Haut Conseil, « il ne s’agit pas d’empêcher les ménages de financer l’achat d’un logement, mais de mettre fin aux dérives». Ces premières recommandations, même si elles ne sont pas encore contraignantes, inquiètent les professionnels du secteur immobilier.

Dès décembre 2020, Bruno Le Maire, qui préside le HCSF, indique comme assouplissement des conditions d’octroi de crédit. :

  • l’effort d’endettement augmenté jusqu’à 35% au lieu de 33%
  • la durée de prêt allongée à 27 ans au lieu de 25 ans (25 ans + 2 ans différé amortissement dans le cas où le bien n’est pas livré le jour de l’acquisition comme dans le cas d’un achat en VEFA)
  • 20% de la production de crédit pourra s’affranchir de ses mesures au lieu de 15%

La flexibilité de 20 % de la production de prêt doit obligatoirement concerner :

– a minima 80 % pour l’acquisition d’une résidence principale et donc au maximum 20 % pour l’achat d’un logement à usage locatif

– et a minima 30 % les primo-accédants et au maximum 70 % les autres emprunteurs.

HCSF:  vers un assouplissement des conditions de crédits immobiliers?

Un bilan positif

Malgré la crise sanitaire et les différents confinements, le désir d’achat de biens immobiliers des français n’a pas faibli. La production de crédit est restée dynamique et atteint en 2020 : 192,7 milliards d’euros (hors renégociations et rachats de crédits). Un niveau de production quasi identique à celui de 2019 avec 193 milliards d’euros de crédits octroyés.

Bien que les recommandations du Haut Conseil n’étaient pas contraignantes, les établissements bancaires se sont rapidement adaptés et n’ont quasi pas outrepassé les nouvelles règles.

La part des nouveaux prêts souscrits par des emprunteurs ayant un taux d’endettement supérieur à 35 % a baissé. Ils représentent 18 % des prêts octroyés en juillet 2021. Même constat concernant la durée des prêts. La part des emprunts dont la durée est supérieure à 25 ans ne représente plus que 6 %  de la production totale en juillet 2021 alors qu ‘elle était de 12,8 en janvier 2020.

Le bilan est plus que positif pour le HCSF. La bonne application des différents établissements bancaires des recommandations en matière d’octroi de crédit permet une baisse significative des prêts non conformes aux recommandations. La production s’établit à 20,9 % de la production totale, soit quasi le montant de la marge de flexibilité de 20 %.

Dans le détail, la part de production non conforme hors résidence principale est passée de 7,8 % à 5,2 % de la production totale entre janvier et juillet 2021. Une part de production de crédit qui est donc proche de la limite de 4 % de prêts non conforme. Quant à la part de production non conforme hors primo-accédants, elle est passée de 20,1 % à 15,4 % sur la même période, pour une limite de 14 %.

Des recommandations qui deviennent des normes

Comme annoncé précédemment, à l’issue de la réunion du 17 décembre 2020, le HCSF a adopté une décision juridiquement contraignante. Les critères de recommandations s’inscrivent donc dans une obligation à l’encontre des banques pour « la bonne pratique » d’octroi de crédit immobilier. De plus, les recommandations sont adoptées en l’état sans aucune modification.

L’autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) sera en charge du contrôle de la bonne mise en œuvre des recommandations. Selon Bercy : « en cas de non respect, cela donnera lieu à une reconnaissance de manquement, un contradictoire et, éventuellement, un passage devant la commission des sanctions qui pourra prononcer un blâme ou une amende. »

Quels impacts sur le marché immobilier ?

Si le HCSF a adopté ses recommandations, c’était dans un soucis de limitation des dérives d’octroi de prêts immobiliers. Avec ces nouvelles normes, les ménages français sont moins exposés au risque de crédit immobilier. De plus, même si les conditions sont plus contraignantes, la flexibilité de 20 % pour les prêts non conformes permet de ne pas exclure totalement les primo-accédants.

A contrario, le marché de la location risque d’être fortement impacté. Le durcissement des conditions d’octroi de crédit, et notamment la limite du taux d’endettement à 35 %, exclut de facto nombres de petits investisseurs même si leur reste à vivre leur permettait auparavant d’emprunter sans trop de difficultés.

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