Le changement de destination d’un bien immobilier à la loupe

Propriétaire d’un bien immobilier, vous avez la possibilité d’en changer la destination ou l’affectation. En quoi consiste cette opération, quels sont ses avantages et les démarches ? Nos réponses.

Changement de destination d’un bien immobilier : pourquoi ?

Ancienne boulangerie qui devient un duplex, grange à la campagne transformée en chambres d’hôtes… Acheter un bien immobilier pour en changer la destination, c’est possible. C’est même, actuellement, une démarche encouragée un peu partout en France. Plus particulièrement dans les grandes villes, qui manquent cruellement de logements et de bureaux.

Le changement d’affectation intéresse un nombre croissant d’investisseurs immobiliers. A surface égale, le prix de vente d’un local commercial est en effet 20% à 40% inférieur à celui d’un appartement en rez-de-chaussée, qui a déjà le statut d’habitation. Le changement de destination peut donc potentiellement s’avérer une opération source de rentabilité, notamment dans le cadre d’une location meublée ou de courte durée. Une fois transformés, ces biens atypiques offrent en effet un cachet unique et sont très prisés des locataires.

Changement d’usage d’un bien immobilier et règles d’urbanisme

Le décret du 28 décembre 2015 a modernisé les contenus des Plans locaux d’urbanisme (PLU). L’objectif : mieux s’adapter aux nouveaux enjeux en matière de développement urbain.Ces nouvelles règles donnent davantage de moyens aux pouvoirs publics pour préserver le secteur des logements et notamment, pour que le développement des bureaux ne fasse pas disparaître l’habitat. Désormais, l’article R.151-27 du Code de l’urbanisme fixe donc cinq destinations de construction (et 20 sous destinations), contre 9 précédemment :

• Exploitation agricole et forestière
• Habitation
• Commerce et activité de service
• Équipement d’intérêt collectif et service public
• Autre activité des secteurs secondaires et tertiaires

Cette nouvelle nomenclature permet aux auteurs de PLU de prévoir plus aisément des règles qui favorisent la mixité fonctionnelle. Elle allège également les contrôles, pour les changements qui n’entrainent pas de travaux.

Démarches administratives :

• permis de construire ou déclaration de travaux ?

L’article R 421-12 du Code de l’urbanisme précise que le dépôt d’un permis de construire en Mairie  est indispensable pour : « tous les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade d’un bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination, entre les différentes destinations et sous-destinations ».

Si le changement de destination envisagé ne nécessite pas de tels travaux, il vous suffit de fournir une déclaration préalable en Mairie précisant simplement la nature du changement.

Sachez, par ailleurs, que si le changement de destination ne nécessite qu’une déclaration préalable, le recours à un architecte  n’est pas obligatoire. Il l’est, en revanche dans les cas suivants :

• Lorsque la surface plancher dépasse 150m² pour les constructions neuves autres qu’agricoles,
• Si le demandeur est une personne morale (société, SCI, association, collectivité),
• Lorsque les travaux sur la construction existante conduisent la surface de plancher totale à dépasser le seul des 150m².

• Compromis de vente et clause suspensive

Acheteurs, veillez à prévoir une clause suspensive dans le compromis de vente. A défaut et si pour une raison ou une autre le permis de construire est refusé, vous serez contraints d’acheter, sans pouvoir réaliser votre projet de transformation ! Pensez à aborder ce point lors de votre rendez-vous chez le notaire.

• Copropriété et changement de destination

Attention, des règles particulières sont à respecter si vous souhaitez changer la destination d’un bien en copropriété. Par exemple, si vous envisagez de créer un accès à une cour, depuis les parties communes ou de transformer les greniers d’un immeuble en logements. La décision de changement d’affectation doit notamment être soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires et nécessiter, selon les règlements, l’unanimité ou un quorum spécifique. Aussi, pour être certain que votre projet est réalisable, veillez toujours à étudier le règlement de copropriété suffisamment en détail et en amont !

Exemple de changement de destination : de local commercial à appartement

En proche banlieue parisienne, une ancienne boucherie de 150 m² est à vendre au prix de 120 000€. Un investisseur immobilier choisit d’acheter ce bien et d’en changer la destination pour le transformer en 3 appartements de 50 m² chacun. Après acceptation du permis de construire, la façade est modifiée et la vitrine, remplacée par des fenêtres.

Les travaux nécessaires à la réhabilitation s’élèvent au total à 120.000€. Rénovation comprise, le montant de l’opération est donc de 240 000€.

Dans cette localité, les prix pour un appartement sont en moyenne de 5.301€/m². Pour un bien de 150m², il faut donc compter environ 795.150€ sur le marché immobilier traditionnel. Grâce au changement de destination, l’acquéreur a donc réalisé une économie potentielle de 555 150€.

Une fois les travaux terminés, l’investisseur choisit de mettre son bien en location meublée, au prix du marché. Dans cette zone tendue, autrement dit en déficit de logement, il trouve rapidement un locataire. S’il le souhaite le propriétaire peut, par la suite, revendre son bien avec la quasi-certitude de réaliser une belle plus-value.

Vous envisagez d’acheter un bien immobilier pour en changer la destination ? N’oubliez pas de vous informer, en amont, sur les règles d’urbanismes et le cas échéant, sur le règlement de copropriété. Ainsi, vous éviterez toute mauvaise surprise et vous pourrez mener à bien votre projet, sereinement !