Encadrement des loyers – Guide 2021

Le Dispositif d’encadrement des loyers a été réactivé par la loi Elan en 2018, il a pour objectif de prévenir des loyers excessifs dans certaines villes situées en zones tendues afin de faciliter l’accès au logement

Gros plan sur le fonctionnement de cette mesure.

Définition : qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

Le dispositif d’encadrement des loyers consiste à imposer aux propriétaires bailleurs une valeur locative maximale au m2, ce dispositif ne s’applique que dans certaines communes situées en zones tendues.

Ce sont les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où l’offre de logements est inférieure à la demande et où les loyers augmentent systématiquement.

Quelle sont les villes concernées par l’encadrement des loyers ?

La mesure d’encadrement des loyers est mise en place par la loi Alur en 2014 puis annulée en 2017 suite au non-respect de la mesure : le dispositif aurait dû être appliqué à l’ensemble de l’agglomération et non aux villes seules, en l’occurrence Paris et Lille.

En 2018 le gouvernement relance le dispositif avec la loi Elan, La mesure est cette fois optionnelle. Les communes ont le droit de choisir si elles souhaitent y participer ou non. Les communes situées en zone tendue souhaitant mettre en application de la mesure avaient 2 ans pour formuler leur demande d’application.  

La ville de Paris première ville à y participer dès 2019, suivie par Lille en 2020

De nombreuses communes ont manifesté leur volonté de participer à cette expérimentation et ont mis en place cette mesure en 2021.

Plaine Commune a été la première intercommunalité retenue, l’encadrement des loyes est applicable depuis juin 2021.

9 villes concernées Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen

Depuis le 1er Novembre la mesure est applicable à Lyon et Villeurbanne.

L’intercommunalité Est ensemble « seine-saint-denis » est la dernière en date à mettre en application cette mesure à compter du 1^er Décembre.

Les 9 communes concernées sont : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.

D’autres villes comme Bordeaux et Montpellier ont été retenues et l’encadrement des loyers s’y appliquera début 2022 ;

Il est à noter que lorsqu’une commune applique la mesure, c’est l’ensemble de son territoire qui est concerné, même si on le sait certains quartiers sont moins côtés que d’autres…

Par ailleurs d’autres villes ont vu leurs candidatures rejetées, le gouvernement a jugé que les conditions prévues par l’article 140 de la loi ELAN n’étaient pas réunies à savoir 

• Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ;
• Un niveau de loyer médian élevé ;
• Un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible ;
• Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celles-ci

Les villes reboutées sont :

• Onze villes de l’intercommunalité Grand Orly Seine Bièvre : Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine.
• et 27 villes de Grenoble-Alpes Métropole : Grenoble, la Bresson, Brié-et-Angonnes, Champagnier, Claix, Domène, Echirolles, Eybens, Fontaine, Le Fontanil-Cornillon, Gières, Herbeys, Meylan, Murianette, Poisat, Le Pont-de-Claix, Quaix-en-Chartreuse, Saint-Egrève, Saint-Martin-d’Hères, Saint-Pierre-de-Mésage, Sassenage, Seyssinet-Pariset, Seyssins, La Tronche, Varces-Allières-et-Risset, Vaulnaveys-le-Bas, Venon et Vif ;

Comment sont définies les loyers de références ?

Dans les communes ayant mis en application l’encadrement des loyers, les propriétaires bailleurs devront définir un loyer ne pouvant pas dépasser une valeur maximale au m2, appelée valeur de référence majorée. Ce prix est calculé à partir des valeurs déterminées par l’observatoires des loyers de chaque commune.

Le comité scientifique de l’observation des loyers, est placé auprès du ministre chargé du logement. Il est garant de la qualité statistique des données diffusées par les observatoires. Le comité est composé de cinq experts choisis en raison de leur qualification en matière économique dans le domaine du logement ou des statistiques.

Le loyer médian de référence est fixé sur la base des critères suivants :

• Le type de location : Location vide, meublée, bail mobilité  
• Le type de logement : appartement ou maison
• Le nombre de pièces
• La période de construction
• L’adresse du logement

L’encadrement des loyers s’applique donc au Bail meublé en résidence principale (bail d’un an), également sont concernées les colocations, en bail individuel ou bail unique.

Certains logements sont exclus de l’encadrement des loyers : logements soumis à la loi de 1948 ou conventionné par l’Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), logements sociaux (HLM), meublé de tourisme, sous-location.

Comment fonctionne l’encadrement des loyers

• Commenter estimer les loyers de référence

Le gouvernement a mis en ligne un site permettant de renseigner les informations concernant le logement mis en location, vous obtiendrez en quelques clics le loyer de référence ; il vous sera communiqué 3 montants :

• un loyer de référence ;

• un loyer de référence minoré de 30 % ;

• un loyer majoré de 20 % (le plafond à ne pas dépasser).

• Encadrement des loyers avec ou sans charges :

La valeur du loyer de référence est Hors charges, Le propriétaire doit donc définir le loyer mensuel hors charge à appliquer, celui-ci ne doit pas dépasser la valeur du loyer majoré multiplié par la surface du logement.

Les conditions d’application de l’encadrement des loyers :

• 1ère mise en location

Depuis 2014, il est obligatoire de mentionner explicitement sur le bail de location les valeurs médianes et majorées des loyers de référence.

Si ce n’est pas mentionné, le locataire peut adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure au plus tard 1 mois après de la date de signature du bail.

Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception du courrier du recommandé.

En l’absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

• Renouvellement de bail

À l’approche du renouvellement du bail, le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer, si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré.

Si le loyer signé dans l’ancien bail est au-dessus de la valeur de référence majorée, celui-ci peut très bien se poursuivre, cependant le locataire peut essayer de demander une réévaluation du loyer de deux manières :

• renégocier lors du renouvellement en se basant sur le cadre de négociation prévu par la loi ELAN
• une autre solution certes risquée pour le locataire s’il n’a pas envisager de déménager est de menacer de quitter le logement si le propriétaire n’accepte pas la renégociation de loyer, le bailleur peut accepter la baisse car il sait qu’il sera obligé de se soumettre à l’encadrement du loyer en cas de nouveau bail.

si le locataire ne saisit pas le juge avant la fin du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l’ancien loyer n’a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut l’augmenter de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL).

• Rétroactivité de l’encadrement

Bonne nouvelle pour les propriétaires bailleurs, L’encadrement des loyers s’applique aux nouveaux baux signés à partir de la date de la mise en application dans la commune dont dépend le logement mis en location. Il n’est donc pas rétroactif !

• Complément de loyer

La Loi Elan laisse une possibilité au propriétaire de dépasser le loyer plafonné par l’application d’un complément de loyer, à condition que le loyer de base soit au niveau du loyer de référence majoré.

Concrètement, il est possible d’ajouter une somme forfaitaire au loyer majoré, cependant le logement doit présenter des caractéristiques de localisation ou de confort supplémentaire justifiant cette différence de prix avec les biens de la même catégorie.

Par ailleurs, l’élément justifiant du complément de loyer ne doit pas être récupéré par le bailleur au titre des charges, ce qui exclut donc les prestations telles que la présence d’un gardien, d’un ascenseur ou un jardin dans la copropriété ces éléments étant déjà répercutées dans la provision pour charges.

Le propriétaire peut cependant justifier cette différence par la présence d’équipements luxueux tels qu’un jacuzzi, baignoire balnéo, ou bénéficie d’une vue ou d’une localisation exceptionnelle…

Attention : Le locataire peut contester le complément de loyer dans un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail en saisissant la commission départementale de conciliation, il est donc recommandé de ne pas abuser de cette souplesse et de justifier le plus précisément possible l’existence des caractéristiques exceptionnels afin d’éviter les litiges autant que possible.

Quels sont les risques en cas de dépassement des loyers de référence ?

En cas de non-respect des dispositions de l’encadrement des loyers :

• le représentant de l’État peut mettre en demeure le propriétaire bailleur et exiger la mise en conformité du bail et la diminution du loyer ainsi que de procéder au remboursement au locataire des loyers trop-perçus;
• si le propriétaire bailleur refuse, le préfet peut prononcer une amende à l’encontre du bailleur, dont le montant ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (une SCI, SARL…) ;
• le locataire peut saisir la justice d’une action en diminution de loyer.

Comment éviter l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est applicable sur les baux de location en résidence principale meublée ou nue, il est donc possible de mettre en location son logement sous d’autres régimes,

• Faire de la location courte durée type Airbnb

• Louer en Bail civil : c’est un contrat de droit commun qui offre une certaine liberté aux deux parties (locataire et propriétaire) pour définir les termes du contrat, il n’y a pas de modèle spécifique, mais celui-ci comporte plusieurs clauses permettant de définir la durée et l’usage du bien, dans ce cadre le bail civil peut être utilisé pour une location à une entreprise pour un usage professionnel en logement de fonction par exemple, ou encore dans le cadre d’une sous location professionnelle.

• Louer son logement pour une résidence secondaire

Qui contrôle l’encadrement des loyers ?

Le gouvernement n’a pas mis en place de réels outils de contrôle, seuls les litiges déposés par les locataires aboutissent, et ceux-ci sont peu nombreux.

En effet, la difficulté de trouver un logement rend les locataires réticents à l’idée d’entrer en conflit avec leur propriétaire.

Différence entre encadrement et plafonnement des loyers

Le plafonnement des loyers est un dispositif créé dans le cadre de la loi Alur en mars 2014, il concerne le montant maximum d’un loyer en € / m² qu’un bailleur peut réclamer à son locataire. La loi ALUR prévoit que le loyer d’un logement ne peut pas dépasser de 20 % un loyer médian fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30 %*

Tous les loyers sont donc concernés, y compris les premières mises en location.

* Bien qu’il existe un loyer de référence minoré, aucun texte n’interdit de louer à un montant inférieur à celui-ci

Jugé illégal par le Conseil d’Etat et annulé en justice, puis rétablit par la loi Elan en 2018 et rebaptisé “encadrement des loyers” ce qui porte à confusion avec le dispositif qui porte ce titre.

Ce dispositif est mis en place seulement à Paris à titre expérimental depuis 2019.

Hors zone de plafonnement des loyers, le premier loyer est fixé librement même si le logement est situé dans une zone tendue concernée par l’encadrement des loyers.

La révision du loyer en zone de plafonnement est possible dans la mesure ou le loyer n’atteint pas le plafonnement fixé par l’arrêté préfectoral.

D’autres dispositifs existent permettant aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’avantages fiscaux en mettant leurs logement en location à des prix plus abordables