Avis de valeur, expertise immobilière, quelle différence ?

On a tous déjà entendu parler d’estimation immobilière. Mais que signifie réellement ce terme ? Certains parlent d'avis de valeur ou encore d'expertise immobilière. S'agit-il de synonymes ou existe-t-il de réelles différences ?

Avis de valeur, expertise immobilière, quelle différence ?

Lors de la mise en vente ou location d’un bien immobilier se pose la question de sa valeur. On a tous déjà entendu parler d’estimation immobilière. Mais que signifie réellement ce terme ? Certains parlent d’avis de valeur ou encore d’expertise immobilière. S’agit-il de synonymes ou existe-t-il de réelles différences ?

Qu’est ce qu’un avis de valeur ?

Un avis de valeur est un document synthétique réalisé par un professionnel de l’immobilier tel qu’un agent immobilier ou un mandataire en immobilier, voire un notaire, dans le but de donner un avis sur la valeur vénale d’un bien.

On retrouve dans cet avis une description sommaire des caractéristiques de la maison ou de l’appartement. Une analyse simple du marché immobilier sera aussi intégrée dans l’avis de valeur sur un secteur géographique plus ou moins restreint en fonction du dynamisme du marché. L’ensemble de ces recherches permettent au professionnel de l’immobilier de définir une tranche de prix auquel le bien objet de l’avis pourra se vendre.

Les propriétaires demandent un avis de valeur principalement avant la mise en vente de leur propriété. Il est aussi possible, avant la mise en location, de demander à un professionnel de l’immobilier de réaliser un avis de valeur locative. 

Les limites de l’avis de valeur.

Bien que l’avis de valeur soit réalisé par un professionnel de l’immobilier, cela ne présage pas forcément d’un gage de fiabilité.

En effet, l’avis de valeur étant généralement réalisé gratuitement, il est souvent réduit à sa forme la plus simple et ne donnera qu’une indication de la valeur réelle du bien. Un manque d’investissement, de moyens ou de formations voire de rigueur du professionnel entacheront la fiabilité de l’avis de valeur.

Le particulier qui commande un avis de valeur n’est pas tenu par la suite de signer le mandat de vente avec l’agent qui a réalisé l’avis. Il n’est pas rare, et même conseillé, qu’un particulier mandate plusieurs professionnels pour réaliser l’avis de valeur.

Des professionnels de l’immobilier, peu scrupuleux, n’hésiteront pas à surévaluer la valeur vénale du bien dans le but de flatter le propriétaire et récupérer un mandat de vente. Les conséquences d’une mauvaise estimation peuvent être importantes. En effet, un bien surévalué pourra être hors prix du marché et le délai de vente sera beaucoup plus long.

Il est aussi désormais possible de demander un avis de valeur en ligne. En indiquant l’adresse, la superficie et l’état approximatif du bien, certains sites immobiliers permettent d’obtenir une estimation de votre bien. Cependant ces estimations ne doivent pas constituer, à elles seules, un moyen de prise de décision.

Autre point primordial concernant l’avis de valeur : il n’a aucune valeur légale. L’avis de valeur n’a donc aucun impact juridique. Il ne pourra par exemple pas être accepté pour justifier de la valeur de son patrimoine auprès des impôts ou pour une liquidation de patrimoine suite à un divorce. D’ailleurs, la responsabilité du professionnel de l’immobilier qui réalise l’avis de valeur n’est pas engagée.

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Qu’est ce qu’une expertise immobilière ?

Si un simple avis de valeur peut-être réalisé par différents professionnels de l’immobilier compétents en la matière comme un agent immobilier ou un mandataire immobilier, l’expertise immobilière est réalisée par un expert. L’expert immobilier est un spécialiste dans l’évaluation de biens immobiliers, que ce soit des appartements, maisons ou locaux commerciaux. Bien qu’il ne s’agisse pas d’une profession réglementée, et afin d’harmoniser les méthodes d’évaluation, il existe une Charte de l’expertise en évaluation immobilière.

Contrairement à l’avis de valeur, l’expertise immobilière est payante. Cela s’explique principalement, par les couts engendrés par la mission. Plus la mission sera compliquée et longue, plus elle sera onéreuse. La non gratuité de l’expertise s’explique aussi par le fait que l’expert immobilier n’a pas pour but la prise de mandat par la suite. Il est donc simplement rémunéré pour son expertise et non la vente du bien expertisé. Il n’y a donc pas de conflit d’intérêts.

A la fin de sa mission, l’expert vous remettra un rapport complet et détaillé comportant différentes sections :

  • un exposé de sa mission, la date de la mission, les documents de travail
  • la situation géographique du bien avec un plan de situation
  • la situation juridique du bien
  • la description du bien
  • les conclusions avec la valeur du bien expertisé
  • les annexes

Dans quel cas demander une expertise immobilière ?

Etant donné que l’expertise immobilière est payante, les propriétaires ont recours aux experts immobiliers dans des cas précis. Au delà du processus de mise en vente, c’est davantage lors d’expropriation, de donations-partages, de successions ou de déclaration à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) que les experts sont missionnés.

L’intérêt principal de faire réaliser une expertise est qu’elle est opposable juridiquement. En effet, certains experts sont inscrits sur les listes des Cours d’Appels, on parle dans ce cas là d’experts judiciaires.

Avant de faire estimer son bien, il faudra donc faire la distinction entre l’avis de valeur et l’expertise immobilière. Les deux estimations sont utiles et possèdent chacune  des atouts. Si l’avis de valeur peut se révéler imprécis, il n’en reste pas moins un document utile et peu couteux avant la mise en vente de sa propriété. N’hésitez pas à avoir recours à plusieurs professionnels afin d’être le plus précis possible. Quant à elle, l’expertise immobilière, bien que payante, sera primordiale grâce à sa valeur juridique.

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