L’expropriation est une procédure qui permet à une personne publique de contraindre des propriétaires fonciers à céder leur bien immobilier moyennant le paiement d’une indemnité. Compte tenu de l’atteinte qu’elle porte au droit de propriété, elle ne peut intervenir et n’est légale que si elle présente une utilité publique.
L’expropriation, m
ode d’emploi
Qui lance un projet d’expropriation ?
- L’État
- Les collectivités territoriales (régions, départements, communes)
- Les établissements publics et les groupements d’intérêt public
- Les organismes de droit privé chargé d’une mission de service public (ex : Caisses de sécurité sociale)
Qui peut être exproprié ?
D’après la loi, toute personne titulaire d’un droit de propriété ou d’un droit de jouissance peut faire l’objet d’une procédure d’expropriation.
L’utilité publique, c’est quoi ?
En France, les administrations sont chargées de missions qui doivent être accomplies dans l’intérêt du grand public. Dans le cadre de la réalisation de cet objectif d’utilité publique, l’État ou une collectivité territoriale peuvent avoir besoin d’acquérir un logement appartenant à un tiers.
L’utilité publique est ainsi reconnue pour :
- La construction de bâtiments publics
- La construction d’infrastructures de transport (tramway, métro)
- La création de lotissements communaux,
- L’aménagement d’espaces verts et de centres de loisir au sein des Villes
- Création d’établissements d’enseignement ou hospitaliers
- Amélioration de la voirie
Les conditions de l’expropriation
Les juges considèrent que la notion d’utilité publique est remplie dès lors que les 3 conditions suivantes sont réunies :
- Le projet d’expropriation doit être expressément justifié
- La personne publique ou privée à l’initiative du projet n’a pas d’autre solution que l’expropriation
- Il n’y a pas de déséquilibre entre les objectifs du projet d’expropriation et le préjudice subi par la personne expropriée
La procédure d’expropriation
Cette procédure se déroule en 2 étapes : une phase administrative et une phase judiciaire.
1) Une phase administrative
La phase administrative se déroule en 2 temps :
- Une phase d’enquête publique
- Une phase d’enquête parcellaire
Ouverture de l’enquête publique
Avant d’entamer la procédure d’expropriation, la personne publique à l’origine du projet doit transmettre au préfet un dossier contenant :
- Une notice explicative du projet
- Un plan de situation du projet
- Un plan délimitant la zone d’expropriation
- Un devis estimatif des acquisitions à réaliser
Une fois le dossier transmis, le préfet prend un arrêté qui ouvre l’enquête publique pour une durée de 15 jours minimum. Celle-ci est conduite par un commissaire-enquêteur.
L’ouverture de cette enquête est mentionnée dans les journaux locaux et fait l’objet d’un affichage en mairie où le projet doit avoir lieu. Les informations recueillies permettront au public de prendre connaissance du dossier et de formuler des remarques sur un registre ouvert à cet effet.
En cas d’acceptation du projet d’expropriation, la déclaration d’utilité publique est officiellement prononcée.
Ouverture de l’enquête parcellaire
L’enquête parcellaire quant à elle, est fondée sur un dossier transmis par la personne publique au préfet. On y retrouve le plan détaillé des parcelles à exproprier. Une fois ce dossier transmis, le préfet prend un arrêté qui ouvre l’enquête parcellaire, qui est à nouveau conduite par un commissaire-enquêteur.
La personne publique est chargée d’informer le propriétaire du bien de l’ouverture de cette enquête par lettre recommandée avec accusé de réception.
Au vu des résultats de l’enquête, le préfet détermine par arrêté de cessibilité la liste des parcelles qui devront faire l’objet d’une expropriation. Le propriétaire du bien est notifié de cette décision par lettre recommandée avec accusé de réception.
2) Une phase judiciaire
Transfert de propriété
Le transfert de propriété peut se faire par accord amiable entre l’expropriant et la personne expropriée.
Dans le cas de l’expropriation, votre intérêt est de parvenir à un accord amiable. Faute de quoi un juge prononcera une ordonnance d’expropriation qui aura pour effet de transférer juridiquement votre bien et vos droits réels immobiliers (usufruit, servitude…) à la personne publique.
Ainsi, vous ne pourrez plus vendre votre logement, ni faire de donation, ni constituer d’hypothèque !
En revanche, tant que vous n’avez pas été indemnisé par la personne publique, vous conservez la jouissance de votre bien.
Offre d’indemnisation
La personne publique devra vous soumettre une offre d’indemnisation. Elle peut être faite par courrier recommandé avec accusé de réception ou par un acte d’huissier.
Après réception de cette lettre, vous disposez d’un mois pour faire connaître à la personne publique par lettre recommandée avec avis de réception votre acceptation ou non.
À défaut d’un accord amiable, le juge de l’expropriation doit être convoqué par l’une ou l’autre des parties pour déterminer le montant de l’indemnité.
Quelle indemnité peut-on obtenir en cas d’expropriation ?
Le fait d’être exproprié vous donne droit à une indemnisation dite « juste et préalable ». L’indemnité attribuée par le juge doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Elle comprend une indemnité principale correspondant à la valeur des biens expropriés. Elle vous permettra d’acquérir un bien équivalent à celui que vous possédiez.
D’autres indemnités accessoires peuvent être versées en cas d’expropriation partielle d’un bien, par exemple, dans le cas où vous ne pouvez pas utiliser la partie restante.
Restitution d’un bien exproprié, c’est possible ?
Après une expropriation, vous conservez un droit de rétrocession sur le bien, c’est-à-dire un droit de restitution. Elle peut être proposée par la personne publique ou être demandée par vous-même.
Vous bénéficiez d’un droit de rétrocession dans les 2 situations suivantes :
- La personne publique (État, collectivités territoriales…) souhaite vendre le bien acquis par expropriation
- Le projet prévu par la déclaration d’utilité publique auquel le bien était destiné n’est pas ou n’est plus respecté par la personne publique dans les 5 ans suivants l’ordonnance d’expropriation
Puis-je contester une procédure d’expropriation ?
1. Commencez par donner votre opinion lors de l’enquête
Vous êtes en droit de formuler vos observations directement auprès du commissaire enquêteur lors des enquêtes publique et parcellaire.
2. Vous pouvez contester la déclaration d’utilité publique
Si les remarques que vous avez formulées lors des enquêtes n’ont pas convaincu les autorités compétentes, la déclaration d’utilité publique (DUP) sera rendue.
Vous pouvez faire appel de cette décision, mais cette fois, vous devez engager une action en justice :
- Si la DUP a été prononcée par décret, vous devrez faire un recours auprès du Conseil d’Etat
- Si la DUP a été prononcée par un arrêté, vous devrez alors saisir le tribunal administratif
Vous pouvez contester cette décision dans les deux mois suivant la publication d’utilité publique. De plus, il est essentiel que votre réclamation soit liée à la légalité de la décision.
3. Vous pouvez récuser l’ordonnance d’expropriation
Si une ordonnance d’expropriation a été prononcée par le juge et qu’il vous est défavorable, vous pouvez saisir la Cour de cassation en dernier recours.
Vous disposez d’un délai de 15 jours après la délivrance de l’ordre d’expropriation, et ce pourvoi devra être formé pour incompétence, excès de pouvoir ou vice de forme.
Articles de référence : Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique
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