Fiscalité immobilière : outils de calcul

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Fiscalité immobilière : Impôt sur la plus-value

La plus-value réalisée en vendant un bien immobilier est imposable sur le revenu, sauf s’il s’agit de de la résidence principale. Vous pouvez bénéficier d’exonérations selon la nature du bien ou votre situation personnelle.

Plus-values imposables

Vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières dans les cas suivants :

  • Vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain)
  • Vente des droits attachés à un bien immobilier (annexe, servitude..)
  • Vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (non soumise à l’impôt sur les sociétés) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier (FPI)
  • Échange de biens, partage ou apport en société.

Plus-values exonérées

Les principales exonérations d’impôt sur les plus-values immobilières sont liées à la nature du bien cédé, à la qualité du vendeur et de l’acquéreur.

Ainsi, sont notamment exonérées :

  • les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de biens pour un prix inférieur à 15 000 euros ;
  • celles réalisées à l’occasion de la vente de la résidence principale (ou de la partie d’un bien constituant la résidence principale pour un bien mixte) ;
  • celles réalisées à l’occasion de la vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans.
  • Le contribuable qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale, peut également bénéficier d’une exonération lors de la première cession d’un logement sous certaines conditions.

 

Qu'est ce qu'un investissement en Loi Pinel ?

Le dispositif “Pinel” est mis en place dans la continuité de la loi Duflot, dont l’objectif est d’encourager les particuliers à acquérir et mettre en location des logements neufs. 

Pour bénéficier de ce dispositif vous devez respecter ces quelques conditions  : 

1 – Le type de logement doit être 

  • Un logement neuf ou en état futur d’achèvement
  • Logement que vous faîtes construire
  • Un bien ancien faisant l’objet de travaux de réhabilitation pour être transformé en logement neuf
  • Ou un local transformé en logement d’habitation.

2- La localisation :

  • le logement doit être situé dans une zone tendue 

3- Le loyer :

  • Mettre le logement en location nue en résidence principale 
  • Appliquer un loyer soumis au plafonnement 
  • Choisir les locataire  dans le respect d’un plafonnement de ressources. 
  • Mettre le logement en location pour une durée de 6 ans minimum 

Si toutes les conditions sont respectées, vous pourrez donc bénéficier d’un avantage fiscal de 12% pour un engagement de 6 ans et de 18% pour un engagement de 9 ans. 

Autres dispositifs de défiscalisation :

Loi CENSI_BOUVARD

Souvent présenté comme une alternative à la loi Pinel, le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2021 par la loi de finances 2019. Il offre aux investisseurs des réductions d’impôts pour l’achat d’une résidence de services suivi d’une période de location. L’augmentation du nombre d’étudiants et de seniors semble avoir motivé la prolongation du dispositif.

11 % de réduction d’impôts sur le revenu, jusqu’à 33 000 € d’avantages fiscaux.

Loi MALRAUX

La Loi Malraux s’adresse aux contribuables français achetant et rénovant des immeubles à caractère historique ou esthétique de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Contrôlés et suivis par un Architecte des Bâtiments de France (ABF), les travaux doivent prendre en charge la restauration de l’intégralité de l’immeuble.

Le logement devra être loué nu, à titre de résidence principale durant une période de 9 ans minimum.

Depuis le 1er janvier 2013, la réduction d’impôt en loi Malraux ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales fixé à 10000€ annuels.

Modalités d’applications

Loi DENORMANDIE

Une aide pour les acquéreurs souhaitant se tourner vers des biens à rénover (à auteur de 25% minimum du prix du bien).

Les villes éligibles à cette nouvelle loi de défiscalisation sont celles incluses dans le programme Cœur de Ville et l’ensemble des communes qui vont conclure une Opération de Revitalisation des Territoires.

La réduction d’impôt est fixée à 12, 18 ou 21 %, selon la durée de l’engagement  pouvant aller jusqu’à 63 000 € répartis sur 12 ans.

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