Investir à Auxerre – 89000

Située en région Bourgogne Franche Comté, Auxerre est le chef lieu du département de l’Yonne (89). La ville, traversée par la rivière de l’Yonne, affluent de la Seine, compte plus de 34 000 habitants. Depuis le 1er janvier 2017, elle est également la ville principale de la communauté d’agglomération de l’auxerrois qui regroupe plus de 29 communes et représente plus de 70 000 habitants. Si Dijon est réputée pour sa moutarde, Auxerre est connue pour son club de foot l’AJ Auxerre, longtemps entrainé par son emblématique entraineur Guy Roux.

Typologie des logements

83%
Résidence Principale
3%
Résidence Secondaire
14%
Logements vacants
T1 6.8%
T2 17.2%
T3 28%
T4 25.9%
T5 22.1%

Population

34 764 habitants (-0,1 % / an)

Superficie

50 km²

Densité de population

696 hab / km²

Transports

  • TER Paris Auxerre (durée 1h35)
  • Autoroute A6 (Paris / Marseille)
  • Lignes de bus desservant Auxerre et son agglomération, vélos et trottinettes électriques (réseau de transport Léo)

Prix achat :

période de 01/2021 à 12/2021

Type de bien Prix Bas Prix moyen Prix Haut
Maison
Ancien 186 ventes
1270 € / m²
1610 € / m²
2110 € / m²
Appartement
Ancien 255 ventes
1120 € / m²
1400 € / m²
1610 € / m²
Terrain
28 ventes*
20 € / m²
50 € / m²
70 € / m²

* Communauté d’Agglomération  de l’Auxerrois

Prix location :

Type de location T1 T2 T3 T4+
Location nue
14 € / m²
13 € / m²
10 € / m²
8 € / m²
Location meublée
18 € / m²
14 € / m²
NS
NS
Colocation
NS
NS
À partir de 300 €
À partir de 300 €
Location courte durée
à partir de 35 € / nuit
à partir de 45 € / nuit
à partir de 50 € / nuit
à partir de 65 € / nuit

Quelle stratégie adopter pour investir à Auxerre ?

Dans l’Yonne, le marché immobilier est au beau fixe avec un regain d’intérêt pour le marché des résidences secondaires. Si de nombreux français ont toujours souhaité faire l’acquisition d’un logement de vacances, la crise sanitaire et les différents confinements les ont poussés à passer à l’acte. Cependant, le marché immobilier auxerrois ne semble pas profiter de ses nouveaux habitants. Deux raisons à cela : un marché immobilier trop vétuste et limité en nombre par la quasi absence de lancement de nouveaux programmes immobiliers et une absence de liaison TGV avec la capitale parisienne et la métropole lyonnaise.

Toutefois, malgré une baisse régulière de sa population depuis les années 90, Auxerre, comme de nombreuses villes de France de taille moyenne, voit son marché immobilier se tendre. L’année 2021 marque un record pour l’immobilier auxerrois. Avec toujours plus d’acquéreurs et de moins en moins de biens disponibles à la vente, le marché immobilier auxerrois souffre. Il est clairement en faveur des vendeurs : les délais de vente se raccourcissent et les marges de négociation tendent à se réduire. Avec son cadre rural en périphérie, ses espaces verts, ses quais de l’Yonne, Auxerre arrive à séduire de nombreuses familles de primo accédants. Il faut dire qu’avec des prix d’acquisition à 1600 euros du m², les petits budgets n’hésitent pas à sauter le pas.

Si Auxerre ne figure pas parmi les plus grands pôles universitaires de France, elle a le mérite d’accueillir sur son territoire plus de 3000 étudiants en étant une annexe de l’université de Bourgogne. Un chiffre en constante augmentation bien qu’elle reste dans l’ombre de Dijon. Le campus universitaire d’Auxerre abrite, entre autres, l’ESPE (Ecole Supérieure du Professorat et de l’Education), l’IUT Dijon Auxerre, l’UFR de Sciences ou encore l’Institut de Formation des Soins Infirmiers.

Comme dans les autres villes universitaires de France, l’offre de résidences universitaires étant insuffisante, c’est le parc locatif privé qui doit y répondre. C’est donc là une opportunité pour les investisseurs immobiliers qui pourront loger ces milliers d’étudiants.

Paradoxalement, le marché locatif auxerrois est sous tension bien que le taux de vacance locative soit supérieur à 13 %. En effet, de nombreux étudiants ont énormément de difficultés à trouver des logements de petites surfaces de qualité et surtout meublés. Il faut dire que le parc de logement auxerrois est vieillissant et souvent en inadéquation avec la demande estudiantine.

En investissant dans des logements à rénover, à moindre cout, avant de les remettre au goût du jour, voir de les réhabiliter et de les meubler, via le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), vous vous prémunirez contre le risque de carence locative, tout en vous assurant un excellent rendement locatif.  D’autant plus que les travaux vous ferons bénéficier d’abattements fiscaux non négligeables.

Autre point important à ne pas oublier, les locataires étudiants bénéficient de la garantie visale. Vous serez donc prémunis contre le risque d’impayé locatif et de dégradation.

Auxerre n’est, certes, pas la première ville à laquelle on pense pour l’investissement locatif. Elle permet pourtant d’excellents rendements, et un retour sur investissement en quelques années seulement. Si vous disposez d’un petit budget et souhaitez réaliser une première opération locative, voilà sans doute une belle opportunité qui se présente à vous.

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Investir à Auxerre

Kaled Anane

Expert en investissement immobilier