Investir à Cergy – 95000

Cergy est la préfecture du département du Val d’Oise. Petit village de 3000 habitants dans les années 60, Cergy fait partie des 5 villes nouvelles créées dans les années 70 en Ile de France avec Evry, Marne la Vallée, Melun-Sénart et St Quentin en Yvelines, afin de réguler l’aménagement du territoire autour de Paris.

Située sur les bord de l’Oise à 30 km à l’ouest de Paris, Cergy est reliée via l’autoroute A15 au quartier d’affaires de la Défense. Elle bénéficie aussi de plusieurs gares (RER A et transilien L), permettant de rejoindre le centre de Paris (Châtelet les Halles) et la gare St Lazare en quelques minutes.

Typologie des logements

90%
Résidence Principale
3%
Résidence Secondaire
8%
Logements vacants
T1 17.7%
T2 17.1%
T3 26.9%
T4 20.5%
T5 17.8%

Population

66 322 habitants (+0,1%/an)

Superficie

11,7 km²

Densité de population

5692,9 hab / km²

Prix achat :

période de 04/2020 à 03/2021

Type de bien Prix Bas Prix moyen Prix Haut
Maison
Ancien 113 ventes
2480 € / m²
2790 € / m²
3150 € / m²
Appartement
Ancien 500 ventes
2490 € / m²
2830 € / m²
3380 € / m²
Neuf * 217 ventes
3370 € / m²
3660 € / m²
4010 € / m²
Terrain
43 ventes *
250 € / m²
370 € / m²
420 € / m²

* Communauté Agglomération Cergy Pontoise

Prix location :

Type de location T1 T2 T3 T4+
Location nue
21 € / m²
18 € / m²
15 € / m²
14 € / m²
Location meublée
28 € / m²
22 € / m²
17 € / m²
19 € / m²
Colocation
NS
NS
À partir de 400 €
À partir de 500 €
Location courte durée
à partir de 55 € / nuit
à partir de 70 € / nuit
à partir de 80 € / nuit
à partir de 100 € / nuit

Quelle stratégie adopter pour investir à Cergy ?

Le marché immobilier de Cergy est composé principalement de locataires. Seuls 32,6 % des habitants sont propriétaires de leur résidence principale. Un chiffre qui risque d’évoluer à la hausse dans un futur proche. En effet, depuis la crise sanitaire de la covid-19 et les différents confinements, de nombreux français sont à la recherche d’espaces verts et d’extérieurs sans pour autant renoncer au confort des villes. Cergy en est l’exemple type. Patinoire, centre commerciaux, université et base de loisirs sont autant d’arguments pour les familles à la recherche de maisons à proximité de Paris avec un budget plus restreint. Les maisons en bord d’Oise sont très recherchées mais restent rares sur le marché.

Afin de redynamiser la ville en perte de vitesse, de lourds travaux de modernisation sont prévus dès octobre prochain dans le quartier du Grand Centre. La modernisation de la Gare permettra d’absorber la hausse du trafic. Plusieurs commerces vont être implantés afin d’attirer une nouvelle population. La fin des travaux est prévue pour 2024.

Avec son pôle universitaire et ses grandes écoles (ESSEC, ENSEA), la ville accueille plus de 30 000 étudiants. Comme toute les villes étudiantes, Cergy manque cruellement de résidences étudiantes. C’est donc vers le parc de logements privés qu’ils s’orientent. Malgré des prix d’acquisition plus accessibles que dans les communes voisines, la tension locative est très importante et permet ainsi d’atteindre de bons rendements locatifs. Une cible de choix pour les investisseurs.

Toutefois, les biens de petites surfaces se font rares sur le marché. Il vous faudra donc créer « la bonne affaire ». Investir dans des surfaces plus grandes en les rénovant pour les louer via la colocation est une excellente opportunité si votre budget le permet. En plus des étudiants, vous élargirez votre cible de locataires aux salariés en mobilité sur la région. D’autant plus que dans le cadre d’une rénovation, il vous sera possible de bénéficier de réduction fiscale, de quoi augmenter vos rendements locatifs.

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Investir à Cergy

Kaled Anane

Expert en investissement immobilier