Investir à Grenoble – 38100

Grenoble est une commune française du département de l’Isère (38), en région Auvergne Rhône Alpes. L’ancienne capitale du Dauphiné est la troisième ville de la région après Lyon et Saint Etienne, avec près de 160 000 habitants. Depuis 2014, elle fait partie de Grenoble Alpes Métropole, métropole qui regroupe 49 communes et plus de 440 000 habitants.

Typologie des logements

83%
Résidence Principale
5%
Résidence Secondaire
12%
Logements vacants
T1 14.9%
T2 21.9%
T3 28.8%
T4 21.7%
T5 12.8%

Population

158 198 habitants (-0,2% / an)

Superficie

18,1 km²

Densité de population

8 725,8 hab / km²

Transports

  • autoroute A41 autoroute Alpine (vers Genève), A48 Dauphiné (vers Lyon), A51 autoroute du Trièves (vers la Côte d’Azur)
  • pistes cyclables (300km)
  • gare SNCF : TGV vers Paris et Marseille, intercités et TER vers Genève
  • tramway et bus (réseau M TAG)

Prix achat :

période de 01/2021 à 12/2022

Type de bien Prix Bas Prix moyen Prix Haut
Maison
Ancien 2704 ventes
1940 € / m²
2440 € / m²
3000 € / m²
Neuf 38 ventes
3460 € / m²
3730 € / m²
3990 € / m²
Appartement
Ancien 2629 ventes
1930 € / m²
2430 € / m²
2990 € / m²
Neuf 272 ventes
3970 € / m²
4320 € / m²
4820 € / m²
Terrain
157 ventes*
210 € / m²
270 € / m²
370 € / m²

* Métropole Grenoble Alpes Métropole

Prix location :

Type de location T1 T2 T3 T4+
Location nue
18 € / m²
14 € / m²
11 € / m²
11 € / m²
Location meublée
22 € / m²
17 € / m²
14 € / m2
NS
Colocation
NS
NS
À partir de 320 €
À partir de 320 €
Location courte durée
à partir de 35 € / nuit
à partir de 50 € / nuit
à partir de 75 € / nuit
NS

Quelle stratégie adopter pour investir à Grenoble ?

Si par sa position géographique Grenoble est en dehors des principaux axes de circulation nationaux et européens, à l’inverse de la Métropole Lyonnaise, depuis une vingtaine d’années la métropole grenobloise voit son attractivité changer et profite pleinement des aménagements de la région.

Bien que depuis 2013, la ville perd tout de même quelques habitants (0,2 % par an), de nombreuses familles choisissent de s’y installer en quête de tranquillité et d’une ville à taille humaine. En effet, Grenoble offre un cadre privilégié à ses habitants, notamment en terme d’espaces verts et en matière d’écologie.

L’ancienne Capitale du Dauphiné est réputée pour être une des villes les plus vertes de France. Elle termine d’ailleurs neuvième lors d’un récent classement. Depuis le 15 janvier dernier, Grenoble est même nommée Capitale Verte Européenne 2022, en succédant à Lahti en Finlande, « pour son approche pionnière de la gestion du climat qui comprend un engagement fort en faveur du changement systémique, et pour son approche innovante de démocratie participative de la gouvernance des villes », d’après la Commission européenne.

Les différents confinements imposés aux français et la crise sanitaire de la COVID 19 qui n’en finit pas ont fortement bouleversé les marchés immobiliers en France. Entre les pénuries de matériaux de construction et le retour de l’inflation, le marché immobilier neuf est perturbé. Concernant le marché immobilier ancien, les critères de recherches des acheteurs ont changé. Volonté de pièces supplémentaires, espaces extérieurs et baisse du stock de biens en vente influent sur les prix de vente à la hausse.

Le marché immobilier à Grenoble n’échappe pas à la règle et se voit évidemment évoluer.

Concernant le marché immobilier neuf, Grenoble peine à proposer de nouveaux logements. La situation se complique notamment dû à la hausse des coûts des matériaux de construction, entrainant une hausse des prix de vente. La rareté du foncier handicape, lui aussi, le secteur de la construction. Tous ces éléments impactent de manière significative le marché immobilier neuf.

Contrairement à 2021, qui fut une année record pour l’immobilier, 2022 tend vers un blocage du marché au vu des incertitudes et de l’instabilité des prix. D’autant plus que le marché reste en attente des nouvelles réglementations à venir avec en particulier la fin prochaine du dispositif  de défiscalisation Pinel prévue en décembre 2022. Un attentisme qui pèsera sûrement sur le nombre de vente de logements neufs cette année, et qui accentuera à coup sûr le manque de logements disponibles. La FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) constate, au premier trimestre, une baisse de 20 % des ventes de logements neufs, mais surtout plus de 30 % de baisse de logements mis en vente, ce qui explique en partie la hausse des prix de plus de 9 % sur la Métropole Grenobloise. Les investisseurs, friands principalement de petites surfaces, ne trouveront donc que peu d’offres de biens neufs.

Concernant le marché immobilier de l’ancien, la situation est quelque peu différente. Grenoble figure parmi les villes où les prix de l’immobilier ont le plus progressé derrière Angers et Tours. Elle atteint 11,5 % en 2021. Cependant, un ralentissement se fait sentir depuis le premier trimestre 2022. En offrant des infrastructures de qualité, la ville attire de nombreuses familles mais surtout une forte communauté étudiante grâce notamment à l’école de commerce EM Grenoble.

Pourquoi investir à Grenoble ?

Avec plus de 60 000 étudiants, le pôle universitaire de Grenoble est une cible de choix pour les investisseurs.

Pour vos investissements locatifs à Grenoble, privilégiez donc les petites surfaces de l’hyper-centre pour attirer les étudiants mais aussi les jeunes actifs en recherche de leur premier logement. L’ancien quartier ouvrier à l’ouest de la ville, Chorier-Berriat, est aussi une opportunité d’investissement. Attention tout de même : prenez garde aux futures interdictions de location pour les logements mal classés au DPE. Prévoyez dans votre enveloppe un budget de rénovation énergétique qui risque malheureusement de peser sur le rendement locatif de votre bien.

Si les prix immobiliers permettent encore aux primo investisseurs d’envisager leur première acquisition dans « la capitale des Alpes », les prochaines normes juridiques et les interdictions futures de mises en location devront être prises en compte dans votre enveloppe budgétaire.

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investir à Grenoble

Kaled Anane

Expert en investissement immobilier