Investir à Marseille

Plus ancienne ville de France, Marseille a été fondée dans l’Antiquité vers 600 av JC. La cité phocéenne est la 2ème ville de France avec plus de 888000 habitants. Depuis 2016, la Métropole Aix-Marseille-Provence est créée et représente près de 1,9M d’habitants.

Capitale économique des Bouches du Rhône, son port de commerce et de croisière et ses universités en plein centre-ville sont des atouts de développement permettant à Marseille d’attirer chaque année de nouvelles populations. A l’instar de Lille, la ville s’est métamorphosée après avoir été nommée en 2013 Capitale Européenne de la Culture. Cependant, malgré sa localisation sur les rives de la Méditerranée et son climat ensoleillé, Marseille souffre encore d’une image sulfureuse et fait régulièrement les unes de la presse nationale.

Population : 868277 habitants (+0,3%/an)

Superficie : 240,6 km²

Densité de population : 3608,5 hab / km²

Typologie des logements :

RP 88,8 %  dont 43,4% de propriétaires et 54,3% de locataires.
RS 3,2 %
Logements vacants 8,1 %
T1 9 %  
T2 20,2 %
T3 35,5 %
T4 23,7 %
T5 et +  11,6 %

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Prix achat :

période du 04/2020 au 03/2021

    Bas Médian Haut
Maison   ancien 6246 ventes 2030 € / m² 2700 € / m² 3540 € / m²
  neuf 28 ventes 3280 € / m² 3650 € / m² 4820 € / m²
Appartement   ancien 5437 ventes 1960 € / m² 2600 € / m² 3360 € / m²
  neuf 1128 ventes 3950 € / m² 4590 € / m² 5230 € / m²
Terrain                          27 ventes 220 € / m² 340 € / m² 410 € / m²

Prix location :

  T1 T2 T3 T4 et +
Location nue   20 € / m² 14 € / m² 13 € / m² 11 € / m²
Location meublée   23 € / m² 18 € / m² 15 € / m² NS
Colocation   NS NS À partir de 400 € À partir de 450 €   
Location courte durée à partir de 35 € / nuit à partir de 55 € / nuit à partir de 80 € / nuit à partir de 120 € / nuit

Quelle stratégie et où investir à Marseille ?

Le marché immobilier marseillais est très hétérogène et peut être difficile à appréhender. En effet, la ville souffre d’une mauvaise réputation pouvant freiner les investisseurs immobiliers. Toutefois, de nombreuses opportunités d’investissement permettent d’atteindre des rendements élevés tout en maitrisant les risques.

Si l’on devait faire simple, on résumerait le marché immobilier marseillais entre quartiers Nord et quartiers Sud. Les quartiers Nord, avec les 13ème, 14ème, 15ème et 16ème arrondissements, sont notoirement connus pour être les plus paupérisés, et les quartiers Sud les plus riches. Seulement, dans l’immobilier, tout est dans la nuance.

Si le 13ème arrondissement est l’un des moins sécurisés et miné par les trafics de stupéfiants, les quartiers Nord de Marseille offrent des opportunités pour l’investissement locatif, notamment dans les 15ème et 16ème arrondissements. Toutefois, il faudra être vigilant dans le choix de votre locataire. Les aides de la CAF, telles que les APL, peuvent couvrir une partie du loyer et les dispositifs comme la garantie Visale sont essentiels pour sécuriser votre investissement. Attention tout de même à bien contrôler l’état de la copropriété et à vérifier si les charges sont à jour.

Le centre-ville, autour du Vieux Port, a fait l’objet de travaux de réhabilitation ces dernières années. Les 1er et 2ème arrondissements ont vu leur visage changer avec l’accueil de nouvelles populations. Les prix sont en constante augmentation mais permettent tout de même un bon rendement locatif à Marseille, notamment en alliant location via un bail étudiant sur 9 mois puis location à la nuitée pour les nombreux touristes en période estivale.

Où investir à Marseille si vous cherchez un bien nécessitant des travaux : le 3ème arrondissement peut être une option dans le cadre du déficit foncier. En effet, bien qu’il soit un des quartiers les plus délaissés de Marseille, ses faibles prix de vente ainsi que sa proximité avec le centre ville, notamment avec le quartier d’affaires du 2ème arrondissement voisin, laisse présager un retour sur investissement positif dans un avenir à moyen long terme.

Malgré la crise sanitaire et les différents confinements, le marché immobilier reste dynamique. Marseille n’échappe pas aux tendances nationales. Les recherches des acheteurs s’orientent vers des biens à proximité des centres villes mais avec des espaces extérieurs, d’autant plus que la cité phocéenne bénéfice d’un des plus importants taux d’ensoleillement de France. Les 11ème et 12ème arrondissements, en périphérie du centre-ville, offrent ce genre de prestations et voient leurs prix augmenter. Attention tout de même, très peu de biens sont disponibles à la vente. Si dans le passé de nombreux projets de construction neufs sont sortis de terre, on constate une baisse du nombre de dépôts de demande de permis, ce qui influe sur les prix de l’immobilier ancien, mais risque aussi de gripper le marché.

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investir à marseille

Kaled Anane

Expert en investissement immobilier